北京老旧小区改造与物业管理同步

昨日，北京市住建委、市委社会工委、市社会办、市民政局四部门联合发布《关于建立实施综合改造老旧小区物业管理长效机制的指导意见（征求意见稿）》，提出改造与管理同步实施的原则。实施综合改造的老旧小区，可在改造工作启动前由业主表决，将实施物业管理列入综合改造计划。

物管与小区改造同步实施

为避免老旧小区改造改后失管，有效巩固老旧小区改造成果，此次《征求意见稿》将物业管理列为老旧小区改造的前置条件，明确规定在老旧小区改造工作启动前，物业管理与改造工程同步表决，业主同意实施物业管理并缴纳物业服务费的，列入综合改造计划。同时，改造中物业服务企业或其他管理单位要全程参与，提出合理化建议；改造后管理单位要无缝对接，即时有效开展物业服务。改造后的老旧小区物业服务费用由业主缴纳，政府可结合实际情况予以支持。

物管须保障四项服务

对于实施综合改造的老旧小区可以采取的物业管理模式，此次也给予了灵活规定。《征求意见稿》提出，实施综合改造的老旧小区原则上应实行专业化物业管理，并通过招投标或其他业主认可的方式选聘物业服务企业。但暂不具备专业化物业管理条件的，可按单位自管等现行管理方式或准物业管理方式进行管理。

当然，无论采取哪种模式，老旧小区的物业服务都必须保障四项基本内容：秩序维护；共用部位及共用设施设备运行维修养护（含楼道窗户、照明等的维修养护、化粪池清淘、消防安全检查）；保洁清洁（含垃圾分类）；绿化养护。服务标准可由业主与物业管理单位参照北京市地方标准《住宅物业服务标准》规定的“住宅物业服务一级标准”约定。

同时，物业公司要充分挖掘和整合小区停车等公共资源，所得收益应向业主公示，经业主共同决定后可用于补充专项维修资金、抵扣基本物业服务费用或其他相关费用。而老旧小区的产权单位应按现有规定继续承担除基本物业服务及相应费用以外的其他职责。

街道办负责具体事项

《征求意见稿》也提出，实施综合改造的老旧小区物业管理，要坚持党组织领导、业主决策、属地组织和部门指导相结合的原则，强化街道（乡镇）党工委等基层党组织在老旧小区物业管理工作中的领导核心作用。街道办事处（乡镇人民政府）负责具体实施工作，通过业主认可的方式成立业主大会、组建业委会、确定小区管理模式、物业管理单位、物业服务内容等相关事项。

另外，已完成改造的老旧小区未实施物业管理的，可按照此办法组织实施管理；其他未实施综合改造的老旧小区亦可参照执行。

本报记者 赵莹莹