母公司深业持续“输血”,“动刀”物业再造上市平台

经历了2015年的高速增长，深圳控股有限公司(0604.HK,以下简称“深圳控股”)将今年的发展基调定格在了“去库存、增利润”上。

“将深圳项目占比进一步提高至80%，加快6个三、四线城市总建筑面积约430万平方米低效土地的退出和处置。”在4月12日举行的2016年重点产品和未来战略发布会上，深圳控股如此表示，同时计划重点打造园区运营、住宅物业管理、商业管理、服务式公寓运营等四大轻资产运营服务平台，计划到2020年之前推动1-2家平台上市。

在销售目标制定上，深圳控股将2016年全年合同销售定为185亿元，相较2015年将实现约16%的合同销售增长。而这一数字2011年仅为人民币45亿元。

这份底气无疑来自于母公司—深业集团连续三年来优质资产的注入。作为深业集团核心上市公司平台，自2013年开始，深圳控股接连获得母公司多个位于一线城市深圳的优质项目。

不过，由于注资本身，程序复杂，母公司仍有价值近200亿元的资产迟迟未注入。关于剩余资产注入，有无具体时间表?注入资产主要包含哪些具体项目?“资产注入很复杂，公司内部也一直在走程序，积极推动剩余资产早日注入。”要求匿名的深圳控股内部人士对时代周报记者表示，“这也是公司的一个既定战略。”

然而，相比深圳控股获得的万千宠爱，深业集团旗下另一个上市平台—沙河实业股份有限公司(000014.SZ，以下简称“沙河股份”)则显然被冷落得多。自从2009年被深业集团收归旗下之后，沙河股份在此后近7年时间里的表现一直不温不火，甚至业绩出现了倒退。

针对为何 “挺深控弃沙河”，深业集团相关人士并未正面回应时代周报记者的疑问。

全力去库存

“资产注入这块公司一直积极在做，2013年及2015年深业均有资产注入到深圳控股。” 上述内部人士告诉时代周报记者。

2013年1月23日，深圳控股以对价41.5亿元收购深业集团旗下科之谷项目100%股权。算上目标公司承担的债务和20亿元未付地价，总的土地成本约为96亿元。收购科之谷，意味着深圳控股资产注入迈出第一步。

2013年中期业绩会上，深圳控股首席营运官朱国强表示，未来两到三年内，母公司深业集团逐步将旗下深圳土地全部注入深圳控股，注入完毕后，深圳控股在深圳的土地储备占比将超过30%。2016年3月15日，深圳控股以19.14亿元(约22.64亿港元)收购母公司深圳东岭项目95%权益事项完成。通过此次资产注入，深圳控股在深圳的土地储备的总建筑面积达到306万平方米，计容积率建筑面积达210万平方米，深圳占土地储备比例提高到25%。

深圳控股年报显示，截至2015年12月31日，深圳控股在深圳土地储备规划建筑面积达到327万平方米，占比34%。

按照计划，深业集团注入深圳控股的资产约为500万平方米。但由于资产注入程序复杂，导致其进展仍显缓慢。据悉，目前尚待注入的资产价值约200亿元，其中包含了相当数量的深圳旧改项目。

关于母公司的注资速度，深圳控股主席吕华坦言，“我也感觉慢了一点”，但其表示，母公司注资未来一段时间是继续做的，“一方面现在的资产已经量化，国资委也是很支持，另一方面也要资产证券化，来产生正的效应。”

此外，其在三、四西安城市仍有超过460万平方米的土地储备，占比高达47.8%。

针对三、四线城市占比过高现状，深圳控股在年报中提及，接下来将着手处置低效土地项目，推进泰州、三水、姜堰、常州、马鞍山等项目的处置工作。“由于个别三四线城市项目的市场价值可能低于其账面值，集团年内将对部分三四线项目计提减值拨备，合计3.72亿港元。”

兴业证券研报称，深圳控股正逐步退出三、四线城市，聚焦核心城市的战略被证明是正确的。深圳控股未来将加大持有深圳的优质商业项目，保持稳定的租金收入。

物业平台分拆上市时间未定

在全年业绩会上，深圳控股抛出一份物业分拆上市计划，颇令人关注。

深圳控股总裁黄伟在业绩发布会上表示，在产业园区物业运营方面，深圳控股将推动太阳物业和天安物业之间的整合继而整体上市，这一部分估计在今年年内会完成。“住宅物业方面，将整合旗下四家拥有一级资质的物业管理公司，成立深业物业管理集团。”

黄伟表示，通过整合四家力量，打造出资深的物业管理品牌，这一项工作计划在2016年年内取得足够的成功。

深圳控股拥有六家国家一级资质的物业管理企业，至2015年期末，集团接管物业面积约4000万平方米，物业主要分布在珠三角、长三角和中部地区。其2015年物业管理业务营业收入达13.69亿港元，同比上涨13%。

其中，天安物业于1994年由天安中国投资有限公司与深业泰然(集团)股份有限公司合资组建，已陆续为天安数码城所在的13城14个产业园区超过4000家企业提供园区运营服务。万厦物业创建于1987年，拥有100余个管理项目，管理总面积2000多万平方米，年营业额近3亿元。鹏基物业则在全国全委和顾问管理的各类型物业逾800万平方米。

旗下物业品牌众多，给整合带来了难度。关于物业分拆上市时间表，上述内部人士向时代周报记者透露，物业上市是一个很长远的决定，短期内并没有具体计划出来。“类似天安与太阳之间的内部整合是有方案出来的，但还在实施当中。公司已经从业务层面推进，包括体系、平台、数据等。”

易居智库研究总监严跃进告诉时代周报记者，后期物业管理上市，也是反映一种轻资产的模式，而且深圳控股依托母公司国企背景，有这种优势去做轻资产尝试，也是品牌效应的释放。

挺深控弃沙河?

母公司的青睐，使得深圳控股获得多个位于深圳的优质资产。而反观同为深业集团旗下的沙河股份，近年来母公司资源的倾斜，使其陷入项目多位于二、三线，“去库存”压力骤增的尴尬。深业集团也因此陷入了“挺深控弃沙河”的舆论漩涡中。

沙河股份是深业集团成员企业，主要从事房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理。2009年，深圳市国资委将其所持有的沙河股份的控股股东沙河集团100%股权划转给深业集团直接持有。深业入住沙河，国海证券地产行业分析师赵铎认为，深业集团在深圳本地很有资源优势(1731.539, -8.24, -0.47%)，沙河股份项目储备规模应该可以得到大幅提升。但实际情况则是，原本土地储备有限的沙河股份没有从深业集团分得一杯羹，反而因同业竞争而生存艰辛。

作为一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业，沙河股份在本部所在地深圳，除代建项目外并无其他土地储备。“一是公司项目处在二线城市的长沙和三线城市的新乡，库存量大，销售并不理想。公司面临‘去库存’压力。二是公司以住宅开发为主的房地产经营模式，在房地产行业积极转型的今天，也难以为继。”

有业内分析认为，自深业集团接手沙河股份至今，公司的业绩几乎没有起色，近年来业绩还逐年下降。

时代周报记者梳理沙河股份历年年报时发现，其2010年实现营业收入7.35亿元，2012年下降到4.21亿元。2013-2015年，沙河控股营业收入分别为5.63亿元、5.11亿元、4.13亿元，呈逐年下降趋势。2009-2015年，沙河股份归属于上市公司股东净利润从8022万元下降至5296万元。2009-2015年，沙河股份归属于上市公司股东的扣除非经常性损益净利润从8039万元下降至3744万元。

反观深圳控股，2011年其合同销售规模45亿元，经过五年发展，其合同销售规模翻了三倍达到人民币160亿元，复合增长率约为37%。2013-2015年，深圳控股股东应占盈利分别为27.38亿港元、31.31亿港元、28.68亿港元。

关于未来如何改变“挺深控弃沙河”的尴尬局面，截至发稿时，深业集团相关人士并未正面回应时代周报记者。