谢家瑾会长在“长江论坛”上的讲话

谢家瑾会长在“长江论坛”上的讲话

我就本次论坛做一个简短总结。

长沙维修资金管理的创新做法应在全国推广

本次论坛开得非常成功，这次会议的成功凝聚了长沙市住建委、长沙市物业管理协会从去年合肥接旗以来一年的精心组织,一批长沙品牌企业的大力支持，各个城市协会号召力，和上千个到会代表的热情参与，请允许我代表中国物业管理协会向大家表示崇高的敬意！

长沙物业维修资金管理中心今天上午介绍的关于维修资金管理和使用的创新做法，我是非常认同的，应该在全国推广。但从全国看，维修资金管理制度还需要进一步完善。

万科物业的成功在于履行好物业管理的“三项职能”

我谈谈对万科物业成功的体会。这次会议请万科集团副总裁、物业首席执行官朱保全做主题发言，是我的提议。今天上午，朱保全的发言非常精彩，他对许多问题有深层次的认识，只是因为时间关系不能展开讲。我认为万科物业的成功将我在这几届长江论坛中一再强调的物业管理具有的“三项职能”发挥到了极致。有人说物业管理应该叫物业服务，我一直认为物业管理涵盖的服务职能、管理职能和经营职能一个都不能少。万科物业的成功证明，服务是我们的生命线，管理是行业不可替代的专业价值，经营是企业生存和可持续发展的支撑和保证。

全心全意为业主是万科物业的服务宗旨和品牌支撑。在万科集团组织的第三方关于“为什么买万科房子”的调查提问中，超过75%的客户选择是因为希望享受万科物业的服务。这使得万科物业在万科集团内的地位大幅度上升，新的发展战略和商业模式也得以全面推行。

谈到万科管理职能的发挥，我只想举一个小例子。广州、北京下暴雨时，很多小区地下车库被淹，上千辆车子受损，但万科物业管理的小区，没有一个地下车库发生雨水倒灌，没有一辆车子被淹坏，这就是项目前期管理、承接验收和后期灾害预防工作做得好，使得业主的生命财产安全得到保障。通过精细化的专业管理，让物业保持完好，让管理区域处于和谐，是行业的核心价值。

再谈谈万科物业的经营职能。在2011年全国百强企业评比中，万科物业以16亿多元的年产值，1个多亿的利润排名第一。但2011年底，各地政府发布了最低工资标准的上调文件，万科物业1亿多净利润将全部被人员工资以及物料与运行成本的上涨“吃光”，如果不在经营上有更多的拓展，第二年就可能面临亏损局面。连百强排名第一的万科物业尚且如此，更不用说我们众多的中小企业了！近两年，万科物业在经营上大刀阔斧，横向延伸到房地产开发的整个链条，赚开发商的钱；纵向覆盖业主的各项需求，为业主当好房务管家、资产管家、生活管家，给业主以居住以外生活需求新生活方式的期许，进一步提高了业主满意度，企业也收获了较好的经济效益。2012年，万科物业营业收入近24.6亿元，物业管理费和多种经营收入各占一半，但80%的利润来源于多种经营收入。

除保障房和老旧住宅区外，都应实行市场调节价

今天有不少同行谈到物业管理费调价的问题，我的观点是除了保障房、老旧住宅区实施政府指导价之外，其他的项目均应实行市场调节价。我发现还有不少城市存在比较顽固的政府指导价扩大化问题，我们要下大力气去突破。刚才，南昌一家企业讲到自己成功上调物业管理费的经验，在去年的协会理事会上，我举过八个成功上调物业管理费的例子，引导物业服务企业创造条件，积极审慎地开展在管项目的服务费调价，很多企业在之后的调价中都取得了成功。但是有一点大家应该知道，服务成本每年都在涨，可目前环境下，我们不能每年都去调价，所以近两年，我在呼吁物业管理应建立质价相符的价格调整机制，在鼓励企业创造条件开展调价的同时，更多地提倡大家在做好基础服务的前提下，引入新技术，新业态和新方式探索产业转型升级的新路。通过开创全新商业模式，运用网络技术，以及延伸服务产业链，致力于提高物业服务的技术含量、增值服务和产品附加值，以实现从粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变。我们希望能让一部分企业先富起来，逐步带动全行业的脱贫致富。只有这样，我们行业才会有更好的生存和发展空间。

积极学习品牌企业转型升级的先进经验

刚才主持人问为什么要进行转型升级？实际上，是客观现实把我们送到了这条路上。物业管理发展30余年，时代变化了，行业发展了，业主需求升级了，对物业管理的内涵和外延都提出了新的要求。与此同时，成本连续上涨与招工难都导致了企业生存困境的出现。这些因素都要求行业转型和升级。一些品牌企业，如万科、绿城、长城、龙湖，这些年来在建立新的商业模式、服务方式和管理方法上做了很多成功的探索，他们从提供四项基础服务开始向房务管家、资产管家、生活管家转型和升级，带来了对以劳动密集型和简单服务提供者为特征的传统物业服务业的革命性变革，适应了时代的变化和业主的需求，并使得企业逐步做大、做强、做优、做富。这些企业的经验得到了中国物业管理协会的大力推广，我们号召业内企业学习他们转型升级的先进经验，同舟共济攻坚克难，去改变行业目前的生存困境，去打造行业可持续发展的更好明天。

革命尚未成功，同志仍需努力

最后讲一下张一民同志提到的在韩国的一些经历和感受，这使我感慨很多。我多次提到中国的物业管理难，难在什么地方呢？物业管理最重要的基础是民主和法治，而我们是在民主和法治建设基础条件尚不完全具备的条件下，物业管理被逼到了前台。行业的上下通过30多年的艰苦奋斗与前仆后继，在极其困难的条件下打造出今天的局面，确立了行业的地位，得到了社会的认同，非常非常不容易。我想用“革命尚未成功，同志仍需努力”这句话来跟大家共勉。我们不能指望行业依托的外部环境在短时间内有大的改变，但是我们有一批品牌企业在前面探路，有一支优秀职业经理人队伍全身心地投身于行业发展，有几百万从业人员的辛劳付出，我们理由相信，尽管面临着很多困难，但行业的发展已不可阻挡！

我觉得这次长江论坛开得非常好，尤其是大家的经验交流及对许多问题的深层次讨论很有价值。会议最大的成功是让大家看到了前进的方向和希望，树立了信心和信念。