物业管理依法而行亟待破三难

家住太原市恒大绿洲的韩龙最近正在办理新的“电卡”，其实就是一张银行卡，以后再也不用到物业买电，供电企业会定期按照用电额度扣除相应费用。

目前，绝大多数住宅小区由物业代收电费。殊不知，这样的做法与现行《物业管理条例》中的相关规定有些出入。近期，省人大常委会城建环保工委对全省物业管理情况进行了专项调研，记者也就此对太原市部分住宅小区业主、物业管理人员、律师做了调查。结果显示，物业管理依法而行需要破解水电气暖入户收缴难、业主委员会成立难、物业费欠缴处置难三大难题。

水电气暖应当直接向最终用户收取有关费用

按照 《山西省物业管理条例》的规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当直接向最终用户收取有关费用。这些单位不得强制物业服务企业代收费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。

那物业代收这些费用是否违法呢?也不能这样说。律师刘键告诉记者，《物业管理条例》规定，物业服务企业接受委托代收水电气暖等费用的，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

然而，实际调研过程中，省人大常委会城环工委调研组却发现，物业公司代收各种费用，不仅承担了大量社会职能，增加了额外成本，而且加深了业主对物业管理的误解，甚至产生矛盾纠纷。

就拿近期诸多物业公司代收冬季采暖费用来说，有些住户总是迟迟不愿缴纳采暖费用，但是，供热企业不收到小区全部住户的采暖费就不对该小区供热。这让代收采暖费的物业服务企业很为难。大部分物业服务企业采取不交采暖费就限制买电的方法，让住户按时缴纳采暖费。如：太原市奥林花园住宅小区，物业公司在先行垫付居民欠缴供热费用、保证居民正常供热的前提下，就规定没有交供热费的住户只能买15元的电。看来限电，也是无奈之举。

全省城市住宅小区成立业主委员会的仅占5.4%

你的小区有业主委员会吗?记者询问了10多位朋友，只有2位朋友做出了肯定回答。这也代表了我省的现状。据省人大常委会城环工委调研显示，截至2013年底，全省城市住宅小区共有9704个，其中，成立业主大会及业主委员会的小区仅有524个，成立率仅为5.4%。

“没有业主委员会，非常不便于业主维护权益。”刘键律师表示。在调查中，记者发现，大多数老旧小区由于是单位管理或回迁等形式，基本没有成立业主委员会。一些新建大型商品住宅小区，大多成立有业主委员会。但是，成立初衷并非自觉，而是和物业服务企业发生纠纷后，由一些维权意识较高的业主呼吁成立的。

以太原市富力城业主委员会为例，最初是由于供热不达标准，部分居民拒绝缴纳供热费用，要求物业给个说法，催生了业主委员会的诞生。由业主委员会代表全体住户和物业谈判，当年，也确实为大家要回了一定的经济赔偿。

省人大常委会城环工委调研组建议，必须理清部门职责，创新治理方式，形成联动联管联建机制，特别是要充分发挥乡镇、街道和居委会在物业管理中的作用，解决业主大会和业主委员会成立难、运行不规范的问题。

业主欠缴物业费缺乏有效管制手段

在调查中，记者发现，当前物业服务行业出现一个怪现象：一边是物业公司感觉入不敷出，经营难以为继;另一边却是业主认为物业公司服务不到位。

省人大常委会城环工委的调研也发现，我省物业收费缺乏合理调价机制，收费水平偏离市场成本，制约了物业管理市场健康发展。我省商品房和保障房物业服务收费均实行政府指导价，以太原市为例，2005年物价局公布商品房物业收费最高定价为1.27元/平方米，直到今年才调至1.6元/平方米。近年来，人工、材料等成本逐年上涨，企业入不敷出。特别是部分小区收费率不高，业主欠费现象经常存在，形成负面效应。

据了解，物业公司的利润主要来源于物业费，这笔费用主要用于包括物业公司在小区保洁、保安、绿化维护、公共设施设备维护等方面的劳动付出。刘键律师表示，现行法律法规规章制度，承担责任多是针对物业服务企业做出的规定，对业主欠缴相关费用，没有硬性处罚性规定和管制手段。

据了解，那些代收电费的物业服务企业，可以靠限缴电费的手段催缴物业费用，但是，对于将代收职责全部交出的规范的物业服务企业，全面收缴物业费无疑是个难题。还以富力城为例，现在正值收取一年物业费的时候，但是，总有部分业主拖欠不缴。物业也没有更好的办法，只是在每个单元门口贴出温馨提示，感谢业主的支持，并将交过物业费的业主名字公布出来，以此督促欠缴业主。其实，从长远看，居民欠缴物业费会导致物业服务企业人员不足、不能提供优质服务，甚至造成垃圾堆满地、公共设施坏了无人管的混乱局面。

省人大常委会城环工委调研组建议，积极探索治理业主欠费的有效方法，加强宣传引导，规范物业企业公示收费内容，让业主明白消费;提高物业服务的质量和水平，提高业主满意度，从而提高业主缴费的自觉性。