国有物业管理企业MBO探讨

我国的物业管理行业起步于上世纪80年代初，第一批成立的物业管理企业中绝大多数为国有企业。在30多年的行业发展历程中，国有物业管理企业一直占据着主导地位，为行业的发展作出了不可磨灭的贡献。但随着我国社会主义市场经济的深入发展，很多国有物业管理企业在激烈的市场竞争中却疲态渐显，国有物业管理企业体制上的缺陷愈发凸显，成为制约企业发展的重要因素，而MBO则为国有企业的改革提供了一个全新的思路。

一、什么是MBO

国有物业管理企业在发展中遇到的问题，归根到底就是企业所有者缺位所造成的。由于企业所有者缺位，国有产权不具有人格化的特征，国有资本的最终所有者——“全国人民”实际上无法行使所有权，无法对管理者实行有效的监督和激励。要改变此种状况，就必须在企业制度上做根本的变革。国有物业管理企业改制的方式众多，但基于物业管理行业的现状和特点，笔者认为MBO是一种行之有效的方式。

MBO，起源于西方发达的资本主义国家，英文Management-Buy-outs，中译“经理层收购”或“管理者收购”，是指管理者（层）收购本企业的股份，从而达到控股或参股本企业之目的，使管理者由雇员变为所有者。MBO实际上是对现代企业制度的一种反叛，与其它改制方式倡导所有权与经营权分离不同，其解决经营管理者激励和约束机制采用的是所有者和经营管理者合一的方式，通过企业产权的转让，使经营管理者既拥有企业的管理权，又享有企业的所有权。

二、国有物业管理企业实行MBO的必要性

１．MBO能使管理者与企业形成利益共同体，促进企业健康持续发展。

国有物业管理企业的管理者往往是由上一级的国有房地产企业任命的，作为代理人行使管理权时，其经营方略往往受上级部门的左右，有时会牺牲企业自身利益或透支企业资源以迎合上级。MBO使企业的所有权和经营权合二为一，管理者由“纯粹的代理人（打工者）”变成了所有者，拥有了企业股份，企业的利益对他们而言，不再是纯粹的外部因素，而是自身利益。管理者利益与企业的利益有效地“捆绑”在一起，形成了“利益共同体”，这就会促使他们以“关心自己切身利益”的心态来积极维护企业利益。对于物业管理企业而言，管理者经济人的利己本性就驱使其把物业管理企业的经营真正作为一项长期的、自己的事业来做，从而为企业的发展注入永久的动力。

2．MBO能对管理者充分发挥激励作用，留住高级管理人才。

目前，物业管理行业人才资源十分稀缺，尤其是企业的高层管理人员和项目经理人，不仅仅是在管理上对企业至关重要，更由于物业管理行业的人际效应，使得他们成为诸多客户追随的对象，拥有相当的客户资源。在一定程度上，拥有了这些人才，就等于拥有了一批稳定的客户，于是这些行业人才就成为众多物业管理企业竞相争夺的对象，留住这样的高级人才对企业也就显得愈发重要。虽然良好的薪酬激励制度能够吸引和留住一部分优秀人才，但远不如实行MBO，由管理者持有股份来得更彻底、更有效。对企业的管理者来讲，MBO起到了激励和留住人才的作用，国外形象地称之为“金手铐”，将企业的核心高级人才与企业捆绑在了一起，使管理者拥有企业股份，与企业同甘苦、共命运，极大地调动了管理者的积极性，使管理者的潜能能够得到最大程度的发挥。

3．MBO简化了决策程序，强化了决策的科学性。

国有物业管理企业重大事项的决策权往往掌握在上级部门手中，而上级部门对行业情况不了解、不重视，或由于本身繁琐的审批决策程序，往往会导致决策滞后，贻误战机。MBO使企业所有者和管理者合二为一，完善了公司的法人治理结构，缩短了企业管理链条，为公司决策层与管理层在公司发展目标和管理模式达成高度一致提供了可能，从而简化了决策程序，摒弃了以往多头管理、审批程序繁琐、层层上报、悬而不决的工作模式，使与市场贴近的管理者同时也是所有者，能够在有着极大不确定性的市场环境中抓住稍纵即逝的商机，并迅速作出决策；同时，所有者的利己动机又会驱使他做出好的决策，避免坏的决策，从而强化决策的科学性，为企业获得更好的发展创造了条件。

4．MBO能够降低企业经营的代理成本。

在现代企业制度下，所有权和管理权的分离可能会导致管理者实际执掌全权，而所有者失去控制权，股东利益得不到保障，从而产生代理成本问题。如红塔集团的褚时健、健力宝集团的李经纬，由于付出和贡献不能和其报酬成比例，导致贪污、受贿，企业蒙受巨额损失，这就是改制前的“59岁”现象。企业实施MBO后，企业的利益与管理者利益趋于一致，这时就不存在对企业的贪污受贿现象，大大降低了企业代理的成本，有利于企业的轻装上阵，这对微利经营的物业管理企业尤为重要。

三、国有物业管理企业MBO运作中应注意的几个问题

1．正确选定产权收购的主体。

实施MBO的国有物业管理企业一般是业绩、资产状况和发展势头均表现良好的企业，这些企业往往有一个杰出的管理团队，特别是有一个卓越的带头人，才使得企业得以健康持续发展。可以说，企业的发展，管理层尤其是带头人作出的贡献最大。因此，国有物业管理企业MBO产权收购的主体应该以管理层为主并向带头人倾斜。

2．确定产权交易价格应坚持内外有别的原则。

优质的国有物业管理企业往往离不开现有的管理团队，在某种程度上，这个管理团队的人力资本已赋予了企业一定的价值。因此，国有物业管理企业MBO在走市场公开竞价程序时，确定产权转让交易价格应坚持内外有别的原则。即根据现有管理团队的贡献分享一部分企业成长的价值，可通过采取优惠转让价格甚至直接量化股份等方式体现。

3．管理层应占控股地位。

在实际的MBO运作中，管理层所占的股权比例至少应达到51%，拥有该公司的控股权，占据董事会的主导地位。这样，管理层才真正拥有企业的“话事权”，其经营理念、发展目标及重大决策才能够得以贯彻实施，股东利益最大化的目标才得以实现，企业才能朝着正确的方向前进。否则，管理层很可能成为被大股东牵制的牺牲品，非但无法发挥其潜能，还会造成不满和消极情绪。

4.股权应预留部分给新进高管人员。

物业管理行业发展很快，管理理念、管理方法、管理手段等不断推陈出新，企业也需不断引进和培养人才，有必要在管理团队甚至高管人员中注入新鲜血液，保持企业的良好发展势头。为给予新进高管人员充分的激励，可以采取股权定向、定额分配和自愿认购的方式使之持股，这是最为有效的方式之一。

作者单位：珠海华发物业管理服务有限公司