项目经理的六项修炼

一个优秀的项目经理既可以代表企业的良好形象和精神面貌，又是业主、物业服务企业之间的润滑剂，对于促进企业自身建设和长远、可持续发展将起到举足轻重的作用。笔者认为，作为一个优秀的项目经理，概括起来讲，就要具备懂经营、精管理、建团队、重品质、爱学习和通关系等六个方面的能力。

懂经营

笔者认为，良好的经营状况是一切企业正常运转的基础保障。物业服务企业与所有企业一样，是在做好服务的基础上以盈利为最终目的，而一个优秀的物业项目经理首先要懂经营，能够实现企业制定的项目经营目标。众所周知，物业管理作为微利行业，光靠物业费收入已很难正常运转，这就需要项目经理结合服务项目业主现行需求和潜在需求，探索并实施多种经营，利用所服务的项目平台不断创新，因地制宜的开展多种经营活动，为项目挖掘新的利润增长点。

例如，针对业主或使用人的不同要求提供有偿服务;代理房屋出租出售中介服务;对项目公共场地、场所的经营(户外广告、公共场地出租);利用社区020线上线下各种平台开展家庭生活用品、蔬菜果品、餐食等的配送等，深入挖掘项目的潜在利润点，努力提高项目经营收入。在创造经济效益的同时，项目经理还要做好成本控制。“一粥一饭，当思来之不易;半丝半缕，恒念物力维艰。”大多数物业项目长期处于微利甚至亏损状态的重要原因往往在于缺乏有效的成本控制。只有将人、财、物发挥到最大优势，进行有效资源整合，大力推行节支措施，把资金更好地用在物业项目的运营和员工的实际得益上，才能保证物业项目及企业良性、健康、可持续发展。

精管理

物业管理行业的特点，决定了物业项目管理是一项相对复杂的系统工程，它既涵盖了项目物业服务涉及的安全管理、环境管理、工程管理、业户服务管理等内容，又包含了物业管理所必需的市场营销管理、品质管理、财务管理、人力资源管理、行政管理等诸多内容，还要同开发商、业主委员会、业主、行业主管部门、派出所、街道办、居委会及水、电、气、光纤公司等相关单位发生业务关系，可以说工作头绪多，接触面广。

物业项目经理负责项目整体工作的统筹安排和管理，这就对物业项目经理提出了更高的要求，也就是说优秀的项目经理要具备“一手抓经营，一手抓管理”和“两手都要抓，两手都要硬”的管理能力，善于驾驭错综复杂的现实情况，能够将千头万绪的工作进行有序、分工协作，能够实施精细化和标准化管理。而项目经理的个人精力是有限的，就需要对项目工作中千头万绪的工作事务进行系统的识别和分析，找出工作的重点，集中解决关键问题，才能在项目整体管理和服务工作提升上收到良好的效果。同时，物业项目经理还要勇于承担责任，统揽全局、安排恰当、人尽其用、各显其能、制度健全、高效精干，使整个团队向着既定的目标奋进，直到实现预期的效果。日常工作中也要充分授权、放权，精简内部运行的各种工作流程，提高工作效率。

建团队

优秀的物业项目经理要有建立良好团队的素质和能力。物业管理作为劳动密集型行业，人员综合素质的高低直接决定了物业服务的质量，而团队的有效管理和建设是物业项目经理提升服务品质的重要人力资源保障。笔者认为，物业项目经理除了统筹管理各项事务性工作外，还应具备较强的人才意识，注重项目内部专业人才的培养，帮助员工制订职业生涯发展规划，建立员工纵向和横向晋升通道，努力为员工创造学习提升平台，精心为员工营造“和谐、快乐、成长、舒心”的工作环境。但凡具备一定规模的企业都有成熟的企业文化，团队建设的关键是要将企业文化融入到员工的日常行为中，根植于员工内心中。

作为物业项目经理，要以身作则，不仅做好文化的传承和落地，还要进行“穿针引线”，通过文化引领，使团队员工融合并形成“统一的目标、统一的思想、统一的流程、统一的习惯”。此外，物业项目经理还应充分运用好各种激励机制，例如开展星级员工评选、岗位标兵、最佳建议奖、最佳学习奖、用心做事奖、管理创新奖、和谐家庭等奖项，通过激励机制充分调动员工的工作积极性、创造性和奉献性。日常工作中，多表扬与鼓励，多赞美与肯定员工，给员工增加信心;擅用员工的长处，避员工之所短，帮助员工塑造良好的性格;加强员工人本管理，关爱员工生活，帮助化解难处，增强员工的向心力和凝聚力，激发员工的工作热情和干劲，为团队整体工作绩效及良好协作打下坚实的基础，亦是优秀物业项目经理之必备功课之一。

重品质

俗语讲：“工不厌精，食不厌侩。”现今物业管理行业竞争激烈，业主的服务要求日益提高，品质服务已成为服务行业成败的关键点。而对服务品质的评价是以被服务者的感受为依据的。如何提升服务品质、提高业主满意度，是物业项目经理工作的中心。笔者认为，重品质最主要的是以情服务，用心做事。在物业服务过程中，要换位思考，理解业主，站在业主的角度去做服务，将心比心，重视业主的需求和潜在需求，静心琢磨业主的关注重点。对于业主提出的问题和建议，将心比心，要有效的落实并第一时间反馈、回访，充分尊重业主。要用真诚之心，为业主办实事，想方设法为他们排忧解难，一点一滴地打动、感动业主。

爱学习

物业管理行业涉及的面比较广泛，作为一名优秀的物业项目经理，需要具备一定的能力和较全面的知识结构。一方面，既要熟悉物业管理行业相关的政策法规，又要熟悉物业管理各操作流程及ISO质量管理体系、环境管理体系、职业健康和安全管理体系，还要了解房屋的结构、给排水、强电弱电等专业方面的知识，并应具备相当的财务知识，能看懂项目各种财务报表和各项指标。另一方面，要时刻秉持“空杯”心态，多走出去，向物业或服务行业优秀企业学习和对标，开阔视野，取长补短。只有不断学习、不断充电，才能将新知识、新理论、新方法融入到物业项目管理服务的变革和创新之中，不断优化管理，提高物业管理规范化和标准化程度。再次，项目经理在加强自身学习，提升自身综合素质的同时，要打造项目“学习型团队”，注重将培训与项目人员实际素质相结合，与项目具体工作相结合，紧密融入企业管理的实践之中，精心为员工搭建诸如“导师带徒”、“传帮带”、“学习频道”、网络学习平台、岗位技能大比武、内训师等各种培训载体，不断创新培训方式，实施开展多元化培训，助力员工综合素质提升，营造工作学习化、学习工作化的良好氛围，从而促进物业管理和服务水平的不断提升。

通关系

通关系就是要处理好各种社会公共关系。物业项目经理要面临各式各样的业主及社会关系，所以，物业项目经理的沟通、交流、协作及公关能力至关重要。一个优秀的物业项目经理不仅要在外部沟通中发挥出负责人的果敢和智慧，使项目能在一个良好的社会环境中生存发展，更要处理好项目内部关系，团结员工，增强团队凝聚力。在外部关系处理方面，要善于处理好同政府主管部门、公安、消防、城管、环卫、规划、自来水、天然气、电力、镇街、委员会、新闻单位等各方面的关系，在不损害业主和公司利益的前提下，积极支持配合好各对口业务单位的工作。在内部关系处理方面，既要处理好上级部门、同级部门和下属部门之间的关系，又要融洽好与项目业主、业主委员会、开发商之间的关系。特别是要善于与相关行业管理部门、政府主管及相关职能部门等打交道，这直接决定了物业项目的服务品质提升和保值、升值的潜力。

来源：《中国物业管理》