万科低碳社区建设与探索

在倡导绿色环保、节能减排的大环境下，北京万科物业致力于为业主打造“安心、参与、信任、共生”的社区生活环境，在园区环保、设备节能、低碳智慧社区建设方面苦心孤诣并取得显著成效。

厨余垃圾变废为宝

厨余垃圾的收集处理是物业管理基础服务的重点，也是影响物业管理品质的重要方面。

在唐山万科红郡社区内，利用垃圾就地化处理设备，做到了将厨余垃圾处理成富含氮磷钾的天然有机肥料，非常适宜栽培植物。操作工序也较为简单：先将厨余垃圾放到分拣台进行分拣，把不是厨余垃圾的物体排除，再将剩下的厨余垃圾放入粉碎机进行粉碎，并通过密闭输送装置运送至主发酵机，经过高温发酵处理8-24小时，就可把厨余垃圾转变为粉末状的天然有机肥料。

目前该物业区域内产生的厨余垃圾占社区生活垃圾总量的60%左右，这套垃圾处理设备可将社区90%的厨余垃圾变废为宝，每100公斤厨余垃圾经处理后可变成10公斤天然有机肥料。该小区每天需处理300公斤厨余垃圾，所产生的天然有机肥料不仅可满足本社区日常绿化养护需求，还能供应周边社区。

雨水现场回收再利用

城镇内普遍的雨水处理方式，多为通过市政雨水管道集体回收并经净化处理后再次输入供水管道以供使用。但在万科物业的小区内，雨水的收集再利用则较为直接。

北京万科物业部分项目服务中心会根据所辖小区具体情况，在垂直雨水管道落水口处添加适当的收集装置，然后将收集的雨水作为绿化的浇灌或者日常清洁作业用水。雨水收集使用具有直接的经济效益，既节约了水量的使用，减少企业成本的支出，同时更能培养员工环保意识。

公区灯源的节能改造

物业服务企业要打造低碳智慧社区，首先要了解经营管理区域内能耗到底集中在哪里。找出能耗关键点，进行节能局部改造。

根据社会各类机构的调研和北京万科物业对管理区域能耗计量分析，电能的消耗最为突出，占物业能耗的90%以上。以小区物业为例，其中照明能耗最大，比如公共照明、景观照明，有些小区车库24小时照明，其次是生活水泵和电梯。如果是办公楼宇，用电集中在空调、车库、照明和地插。公共物业用电集中在车库、空调和生活水泵。

归纳来看，各类物业能耗主要集中在照明、空调和生活水泵。所以，灯源的节能改造对低碳智慧社区建设影响重大。并且政府也不断对节能灯改造加大政策扶持力度。

在北京万科物业经营管理范围内的项目，基本完成由第一代白炽灯到节能灯的改造，甚至绝大部分区域灯源已升级至LED灯光材质。节能灯源的改造升级，在物业管理工作中既提升了公区照明质量，优化业主的居住体验，更做到了节能降耗，向低碳社区迈出了重要一步。

增加室内密封条件，减少室内外对流消耗

空调运行带来的电能消耗是日常物业管理工作中能源消耗的重要组成部分。以北京为代表的北方城市，夏冬季室内外温差较大。为保持室内适宜的温度，室内外温差越大，空调运行消耗的电能越容易接近峰值。可见，减少室内外空气对流降低空调运行负荷对节能工作意义重大。

又因京津冀地区空气质量形式严峻，城市常常被中度或重度雾霾天气笼罩，这就对室内密封设施提出高度的要求。北京万科物业经营管理区域内加强了各类门窗等密封设施的设置，并有计划地检查、剔除更换老化破损的密封条等配件，同时，为保证室内清洁的空气质量，通常在有条件的办公楼宇、商场等公共区域配备空气除霾设备和新风系统，以此减少因空气流通造成的能量损耗。

生活用水供给方式变革

随着居民人口逐步向城市聚集，城市中人口密度不断攀升，受城市建设用地所限，居民住宅和生活建筑也由多层向高层甚至超高层方向发展。物业服务企业在居民生活用水的管理方面，供给方式也不能单单依靠市政给水压力来完成，必须通过二次加压的方式进行。而二次加压多为通过“变频+水箱”的供给形式，该方法将造成部分市政供水压力的浪费。

在北京万科物业小区内，逐步落实生活用水供给方式的变革。例如在北京星园、北京润泉家苑等小区事先通过对建筑本身的专业评估，由传统的“变频+水箱”的供给形式转变为直接在市政压力的基础上完成为生活用水的加压，降低了生活水泵所需功率，减少了水泵工作负荷，从而达到节能的目的。

绿化浇灌方式改进

绿化养护是物业管理中最基础的工作，也是物业水资源使用量最大的一项作业。为适应环保、资源节约的要求，绿化浇灌方式也在不断改进。

坡地绿化由喷灌的浇水作业，改进为使用微喷带的方式。该方法作业形式灵活，并且可减少水资源的浪费，其效果也更利于绿化植物的生长。

现代物业管理越来越趋向于利用互联网技术、智能设备等提升管理效率，优化业主的感知体验，而在物业服务企业打造各自的信息化管理平台时，其背后必然有大量的能源消耗作为支撑。物业管理者担负着维护资源消耗设备设施正常运转的责任和义务，最熟悉物业消耗各个环节的动静态状况。

在低碳智慧社区的建设中，万科物业倡导物业管理回归行业本质，做好物业管理基础品质工作，做物业保值、增值的捍卫者，在基础业务服务领域升级设备、降低能耗、优化服务、节约成本，才能最大限度打造低碳、环保、绿色社区。

然而，物业服务企业在低碳智慧社区建设中存在着极大的挑战。

首先，为维持建筑运行的各类设备设施的能耗问题，尤其是老旧小区内，设备多为高能耗、低效率的粗放型的运转，为达到资源节约的要求就必须对现有设备进行升级改造，而此过程确是具有“快乐兼痛苦”的双重体验。

一方面，物业服务企业能肯定地预期到设备改造后的能耗降低，节约日常运营成本；

另一方面，物业管理者面对巨额的改造费用畏而不前。所以，设备生产技术的革新和政府优惠政策的扶持成为物业服务企业一直期许的星光。

再者，物业管理提供的是社会性服务，人的行为是影响绿色环保社区建设的重要因素。相对于其他的社会生产和服务型行业，物业管理从业者的受教育水平和素质相对较低，绿色环保的可持续性发展意识不强，环保知识的宣传教育和企业管理文化制度的建设举足轻重。

万科物业作为国内知名的物业服务企业，在低碳智慧社区的建设中不断探索，努力以自身行动带动业主的环保动力，为社区打造共生的生态环境，让更多用户体验物业服务之美好。

来源：《中国物业管理》