1、提问：现实生活中，有不少业主没有与物业公司签订物业合同，而是开发商与物业公司签订了前期物业服务合同，业主对该合同的效力并不认可。请问该前期物业服务合同的效力如何？能否直接适用于业主？
回答：根据《物业管理条例》的规定，物业合同的签订一般有两种形式：一是在业主、业主大会选聘物业公司之前，由开发商选聘物业公司并签订前期物业服务合同；二是在业主大会和业委会成立之后，由业委会与选聘的物业公司签订物业服务合同。
因为在业主大会和业委会成立之前，业主还不具备选聘物业公司、签订物业合同的条件。而根据最高法院《物业纠纷司法解释》第1条的规定，上述两种形式的物业合同对业主均具有约束力，业主不能以其不是前期物业服务合同的当事人为由拒绝支付物业费。
2、提问：如果物业公司的管理服务不到位，让业主全额缴纳物业费显然不合理。如果物业公司的管理服务确实存在瑕疵，物业费的标准如何认定较为合理？
回答：从司法裁判的角度来看，业主认为物业管理服务不到位首先需要举证，以证明物业公司没有按照收费标准履行义务。而且证明的程度不是某个时间、某个位置的管理服务存在问题，而是要能证明小区普遍存在垃圾不及时清理、公共设施设备损坏长期不修理等情形，造成大多数业主的居住质量明显下降，才能认定物业服务不达标。
此前，法院处理过类似的情况，对于物业管理明显不到位的情形，酌定对物业费打折。但这是在对实际物业服务质量达到哪个级别收费标准缺乏有效评价机制情况下的一种无奈选择，我们希望行政主管部门或者物业协会能完善物业管理评估评价机制，对于确实达不到原收费标准的物业公司，可以根据实际履行情况降低其收费等级。
3、提问：业主在居住过程中，经常会遇到房屋渗水、管道漏水的问题，导致室内装潢、家居受损。对此，物业公司是否要承担责任，法院是怎样的裁判标准？
回答：这类问题关键是要查清渗漏水的原因，才能区分不同主体的责任。因为引发房屋渗漏水的原因有多种，可能是房屋建造时防水措施没做好，可能是楼上业主装修时破坏了楼板墙体，也可能是物业公司没有及时疏通管道。只有在查清因果关系的情况下，才能判断是哪个主体的过错和责任，因此不能盲目的认定就是物业公司的责任。
4、提问：当前通过法院审理这么多的案子来看，物业公司与业主存在的问题有哪些方面？如何从源头上解决物业公司与业主之间的矛盾？
回答：通过法院的审理我们发现大量的矛盾产生的关键因素是因为需求和服务之间存在差异。作为法律关系来讲，这就是一个物业合同关系。但是业主对于物业公司所寄予的希望，不仅仅是一个物业合同所规定的一天打扫两次卫生，一天巡更三次，而是希望物业公司能够提供一个公共的、安全的、美丽的、洁净的居住环境。
其实，双方都是看到了自己的权利和需求，很少关注自己的行为是否规范，比如有些物业公司的巡更只是满足数量不去追求质量。忽视对自身的要求，放大对对方的要求，加剧了物业矛盾的产生。法院处理的是纠纷的权利义务上的关系，而这种纠纷的本源关乎个人修养、物业公司职业道德操守等方面。这类问题的解决，需要通过综合治理，通过加强合作、互相理解等软性的手段来实施。
来源：无锡市中级人民法院
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