新华财经：物业服务企业“上市热”背后还需练好“内功”

多家物业服务企业已将上市计划提上日程，业内预计2020年至少有10家物业企业上市。上市物业服务企业需明确企业定位，加速能力培养，推动自身高质量发展，才能在资本市场上游刃有余。

今年以来，物业服务企业争相上市成为一大看点。业内专家认为，存量时代物业服务的专业性和高成长性被资本市场看好，投资价值凸显。不过，作为美好生活和居住服务的提供者，物业服务企业还需练好服务质量这一“内功”，才能持续受到资本认可，并保持稳健增长。

物业服务企业上市节奏加快

2014年，深圳市彩生活服务集团有限公司成为赴港上市“物业第一股”，开启了物业服务企业进入资本市场的序幕。近年来，物业服务企业上市节奏明显加快，仅2019年就新增10家物业企业上市。

今年以来，兴业物联、烨星集团、建业新生活等3家企业先后在港交所上市，加上借壳上市的华发物业，目前已有27家物业公司在A股和港股上市。

多家物业服务企业已将上市计划提上日程。据市场机构监测，弘阳服务、金融街物业、宋都服务、星盛商管、正荣服务等物业服务企业正在等候上市。还有10多家房企公开表示计划分拆物业板块赴港上市。业内预计，2020年至少有10家物业服务企业上市。

从财务指标表现来看，上市物业服务企业收入、净利润呈稳步增长态势。据克而瑞证券研究报告，2019年，24家典型上市物业服务企业收入合计562.3亿元，同比增长44.6%，增速为2017年以来最高；整体实现归母净利润71.3亿元，同比增长46.2%；归母净利润率为 12.7%，自 2016 年以来呈现持续提升态势。

两大原因促物业服务企业争夺上市“风口”

总体来看，物业服务企业争夺“风口”、加快上市的原因主要有两个方面：

首先，存量时代物业服务行业价值凸显。

随着城市发展由增量建设逐步转向存量盘活阶段，物业管理行业逐步告别早期房地产业“附属品”的状态，自身独立专业的市场定位日益清晰。即作为提供专业化服务的市场主体，物业服务企业不仅能够通过对“物”的维护，提升存量不动产的价值，还能够基于“人”的需求，不断满足日益增长的居住服务需求。

中国物业管理协会会长沈建忠表示，此次新冠肺炎疫情防控中，物业服务企业与街道社区等联动，织牢织密社区疫情“防控网”，在保障居民生活需求、引导科学防疫等方面作用突出。未来物业管理在基层社会治理和城市精细化治理方面的价值将进一步凸显。

其次，资本市场看好是物业服务企业积极筹划上市的源动力之一。

近年来，在“房住不炒”“不将房地产作为短期经济刺激的手段 ”的政策基调下，房地产金融监管持续趋严，房企特别是中小房企上市门槛不断提高。相比之下，物业服务的成长性受到资本市场亲睐。

克而瑞证券研究院副院长、物管组组长李蒙认为，物业管理行业正处于快速发展期，资本市场对行业关注度高，特别是在新冠肺炎疫情影响下，物业行业的抗周期性和稳定性优势显著，作为投资“好标的”可以享受一定估值溢价，上市时机较好。对于物业服务企业而言，成功上市融资也有利于增强公司竞争力，抓住机遇实现快速发展。

物业服务企业需练好服务质量“内功”

业内人士表示，对于有上市计划的物业服务企业，资本市场除了关注企业在行业的排名及声誉外，还注重拟上市对象业主增值服务收入占比、第三方在管面积占比等情况评估。

“物业服务企业在管面积中的第三方占比不能太低，需体现自身具备作为市场化运营企业的竞争力。在收入结构中，非业主增值服务收入占比不宜过高，否则投资者会担心公司对关联房企的依赖度过高。”李蒙说。

对于已上市物业服务企业，在享受高估值的同时如何实现更加稳健发展？专家提出，企业不能忽视基础物业管理服务的质量，建议优化收入结构，提高业主增值服务收入占比。在战略选择上，应结合自身实际或专注某个物业类型，或全领域布局，明确企业发展方向。此外，还应多和资本市场沟通，分享公司的经营进展情况。

部分龙头物业服务企业在通过收并购快速扩大在管物业面积规模的同时，也在积极拓展非住宅物管业务和增值服务业务。以碧桂园服务为例，公司在2019年收购上海联源、佛山元海等7家物管公司；2020年又收购文津国际保险经纪有限公司，发力社区家庭保险业务领域。截至2019年末，碧桂园服务社区增值服务营收8.65亿元，同比增长107.4%，毛利率超过60%。

沈建忠认为，高质量服务是物业服务企业长期价值的根本保证，也是对投资者和股东负责任的体现。上市物业服务企业应明确企业定位，加速能力培养，推动自身高质量发展，才能在资本市场上游刃有余。

来源:中国物业管理协会