6-7月又有哪些物业新规

物业承载着运行管理小区的责任，是社区管理的重要组成部分。2021年下半年伊始，有哪些物业新规出台，又有哪些亮点值得关注。

01《上海市住宅物业管理规定》若干意见

《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉若干意见》2021年7月1日起施行，有效期至2026年6月30日。自2019年3月1日实施《上海市住宅物业管理规定》以来，《意见》主要内容包括：完善物业管理区域核定和调整规则，规范业委会的组建换届和日常运作，加强对物业服务价格调整指导，完善公共收益使用管理规定等29个方面。

物业区域统一管理

委托物业服务企业实施物业管理的，一个物业管理区域应当由一个物业服务企业实施物业管理。住宅物业管理区域内的非住宅物业、配套建设的停车位等不得与住宅物业管理区域内的其他部分分割管理。既有物业管理区域的调整，申请将两个或者两个以上物业管理区域调整为一个物业管理区域的，应当符合以下条件：（一）地理位置相邻，且在一个乡、镇人民政府或街道办事处辖区内（二）调整前的各物业管理区域内的业主表决通过。

规范业委会组建、换届及日常运作

针对实务中部分有不良诉求的业主参与到业委会工作运作，侵害其他业主合法权益的情形，《意见》明确规定，对符合成立业主大会，建设单位，乡、镇人民政府或街道办事处，物业项目所在地居民委员会等可根据工作需要自行确定参加筹备组的代表人选。对业主代表不依法履行工作职责的，持依法依规运作，居民委员会应当在乡、镇人民政府或街道办事处的指导和监督下，组织业主讨论决策住宅小区公共管理事务，经业主大会委托也可以暂时代行业主委员会的相关职责。综上所述，业委会应首先明确自身定位，建立健全日常工作运作规范，不越权、不滥权、不独权。

物业收费更加客观、公允

我国现行物业服务收费实行市场调节价和政府指导价相结合模式，包含前期物业服务阶段以及住宅物业管理区域已组建业主大会的，由业主大会与物业服务企业按照合理、公开、质价相符的原则，协商确定物业服务内容、物业服务收费标准和收费方式，并在物业服务合同中予以约定。《意见》鼓励建设单位、业主大会在选聘物业服务企业之前，委托第三方评估机构进行物业服务价格评估。由此可见，物业服务企业应加大力度推动自身诚信建设、提高服务水平和质量，开展服务履约质量评价活动，完善质价相符的物业费市场调节机制，获取更高满意度。

公共部分有收益，管理使用有方案

《民法典》明确公共收益归属全体业主所有。实务中，公共收益应当主要用于补充专项维修资金，如有剩余部分，应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要等。《意见》第十六条明确20%以上业主可以提出利用其他物业共用部分的书面提议，由物业项目所在地居（村）委会组织征询业主意见，经共同拥有该物业的业主同意后，还应当经全体业主共同决定。做实物业承接查验工作。承接查验的有效实施，有利于督促建设单位做好住宅小区共用部位及配套设备设施建设工作，督促物业服务企业按照合同约定做好相关维修养护工作，明确建设单位、业主和物业服务企业的权、责、利。明确前期物业服务项目交付使用前应当进行承接查验的房屋具体部位和设施设备种类，签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权责义务作出明确。业主大会选聘物业服务企业的，应当参照前期物业服务项目的相关规定开展承接查验，明确存在问题及解决方案。

02《广州市业主共有资金管理办法》

《广州市物业管理条例》于2021年1月1日施行，第九十七条规定共有资金管理的具体办法由市房屋行政主管部门制定公布。为贯彻落实条例，规范物业服务区域内共有资金的筹集、使用和管理，维护业主合法权益，广州市住建部制定《广州市业主共有资金管理办法》（简称《办法》），自2021年6月18日起实施，有效期5年。

共有资金概念及来源

《办法》所称共有资金，是指物业服务区域内全体业主共同所有的资金。共有资金来源：1.利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；2.管理规约、业主大会议事规则约定或者业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用；3.共用部位被依法征收的补偿费；4.共有资金产生的孳息；5.其他合法收入。

共有资金管理单位

共有资金管理单位由业主共同决定，有业主委员会的，共有资金管理单位由业主大会决定。没有业主委员会的，经物业服务区域内业主共同决定，物业服务人可以作为共有资金管理单位。

共有资金用途

1.补充维修资金；2.共用部位、共用设施设备的维修养护费用和专项财产保险，但物业服务合同另有约定的除外；3.业主委员会的办公经费，业主委员会委员补贴，业主委员会专职工作人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用；4.对共有资金的审计费用；5.业主共同决定用于物业管理的其他费用；未经业主共同决定，不得使用共有资金。任何单位和个人不得挪用、侵占共有资金。

共有资金信息公开

共有资金管理单位应当每月与共有资金账户开户银行核对共有资金账目，并按季度向全体业主公开：1.共有资金账户的开户银行、账号、名称；2.共有资金的筹集、结余等相关信息；3.共有资金支付的项目、金额等相关信息；4.共有资金的筹集、使用和管理的其他情况。业主、业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会对共有资金提出异议的，共有资金管理单位应当自收到异议之日起7日内书面答复。共有资金管理单位应当在我市物业管理信息平台填报、更新共有资金的筹集、使用和管理情况。

违规处罚措施

业主委员会未按照规定筹集、使用和管理共有资金，或者挪用、侵占共有资金的；物业服务人未向业主委员会移交共有资金的，按《广州市物业管理条例》相关规定履行的，应承担相应责任。共有资金管理单位违反《条例》相关条款，存在未按照规定开立共有资金账户或者存放共有资金，未经业主共同决定擅自使用共有资金，未按照规定公开共有资金收支情况，未按照规定答复异议，或者未依法配合审计的，以及未按照规定保管共有资金会计资料，或者伪造、变造、隐匿、故意销毁共有资金会计资料的，将承担法律责任。

03《北京市停车场（库）运营服务规范》

为规范北京市经营性停车场运营服务，对实施收费管理的公共停车场、专用停车场等，市场监督管理局发布《停车场（库）运营服务规范》（以下简称《规范》），于2021年7月1日起实施。

服务设施要求

停车场出入口、收费地点等显著位置应使用标价牌或电子信息屏等方式进行明码标价，包含收费时段、收费标准、服务单位监督电话、车位总数等。停车场出入口应设置醒目的出入口标志/引导牌；停车场内应设置显著的车行引导标志或在地面施划清晰的车行引导线；在人行道显著位置设置人行引导标志或施划标线，并注意与车行引导的区分；有电梯的停车场应在显著位置设置电梯引导标志/引导牌。

管理服务要求

明确经营单位人员应履行告知、引导、巡查义务。对燃油汽车和有充电需求的电动汽车进行分类停车引导，对已完成充电的电动汽车及时驶离电动汽车专用泊位。对多次告知仍不听劝导的，可通知公安交通管理部门开展执法。着重加强对充电设施区域的巡查和监控等。允许采用多种收费方式但不应拒收现金。对于占用电动汽车泊位的燃油汽车和充电完成后超过一个计时单位仍未驶离的电动汽车，可采取阶梯式价格标准进行收费，单位时间收费最高不超过普通车位当前收费标准的150%。停车场经营单位宜购买相关保险，遇车辆受损事故时，应积极进行协商解决。

智能化管理

坚持传统服务与智能创新相结合管理，保留必要老年人熟悉的传统服务方式，鼓励有条件的停车场经营单位开展不停车收费/缴费、车位预约、场内停车诱导、反向寻车等功能的建设，鼓励借助互联网手段发布错时共享信息。

04《咸阳市物业服务收费管理实施细则》

咸阳市最新物业服务费、机动车停放政府指导价标准确定，《实施细则》自2021年6月18日印发，有效期5年。

物业费政府指导价

《实施细则》明确规定物业收费划分三级服务标准，达不到标准的按照等外标准收费。物业企业提供的服务超过高层一级物业服务标准的，可在高层一级物业服务收费标准的基础上，上浮不超过20。

物业企业执行浮动收费标准前，应向物业项目所在区住房和城乡建设部门备案，收费标准抄送同级发展改革部门和市场监督管理部门后执行。

机动车收费政府指导价

目前停车收费情况为停车难、收费高、标准不统一等……《实施细则》明确，停车费按月收费最高60元/月，按次收费最高每次5元（不分昼夜，连续停放每8小时为一次，超过第一个计次时间段后按第二次计费，依次类推）。机械停车位、摩托车和非机动车停车服务费实行市场调节价，具体标准由业主与物业服务企业协商约定。细则中规定的收费标准为最高限价。

主要变化

调整后物业服务费实行“一费制”，改变原住宅小区基础物业费、公摊电费、电梯费分项收取的方式，实行“三费合一”，物业管理区域内公摊电费、水费及电梯费、维护保养和年检费用都计入物业服务费成本，不再单独另行收取。此外，除高层一级物业服务费收费标准可上浮20%外，高层二级、三级、等外均无上浮空间。由此可见，政府指导定价为了更加明确，同时也督促物业服务企业贯彻落实新政，规范合法经营管理。

来源：北大物业讲堂