原载于《现代物业·新业主》2018年8期/总第432期
2018年6月27日，戴德梁行一年一度的THINK-IN论坛在上海、北京、广州、深圳四城同步举行，四地经济界及地产界的专家，通过连线分享真知灼见。
根据官方数据显示，受到“双创”政策的推动，全国仅众创空间的规模就从2014年50家发展到2017年5,500家，除房地产开发商、行业龙头企业之外，创业者甚至媒体都纷纷涉足共享空间投资运营。在经历了快速发展期后，共享空间迎来整合阶段，并购、扩张等成为该领域广受关注的问题。
在论坛上海会场的圆桌沙龙板块中，问题聚焦于：共享空间未来发展之路在哪里?在空间的跨界融合趋势下，共享空间应该以怎样的方式继续前行?
圆桌会议嘉宾
唐安琪：中海商业副总经理
钱啸：氪空间投资拓展副总裁
洪春蕾：商汤科技行业解决方案总监
黎庆文：戴德梁行华东区董事总经理
主持人
沈洁：戴德梁行中国区写字楼部主管
沈洁：今天讨论的重点是未来空间的发展之路。我想先请问一下唐总，共享空间运营的专业品牌已经有很多。作为一家传统开发商企业，面对这样的市场环境，中海出于怎样的考虑做自己的共享空间品牌?
唐安琪：目前，中海开发及管理的商办资产体量已经达到800万平方米，写字楼超过70栋。2016年，中海商业推出了自己的联合办公品牌Officezip。主要有两个核心原因：
第一，由租户需求促发。我们自身正在运营、开发大体量的传统办公市场，因而我们对于相关租户需求的把握和感知最为直接、迅速。租户需求的变化以及迅速的更新迭代，是促使我们建立自己联合办公品牌的直接诱因。这样一来，对于租户相关的想法、需求，我们就可以更迅速地做出反应。我们与很多联合办公品牌有过合作，在合作的过程中，一方面看到了联合办公新型产品的特色和不同，另一方面也看到，处于发展阶段的联合办公市场的门槛并不高。因此，在成本和门槛方面也是可控、可把握的。
第二，可以盘活低效资产。我们有如此大规模体量的办公物业面向市场，不可否认，其中一定空间的效能会相对较低。联合办公能够更好地提升整个空间的价值，在面临不同租户的需求时，其价值也可以得到更大化的体现。
因此，无论是要丰富自身产品，还是考虑经济成本，我们也都需要联合办公这样一个产品作为补充。
沈洁：接下来想请教钱总。作为共享办公领域规模化发展的运营商代表，氪空间目前在全国11座城市拥有40个社区，管理面积超过30万平方米，2018年底希望达到50万平方米，2019年的目标是150万平方米。而且，氪空间即将登陆香港，并且预计将达到300万平方米的体量。请问钱总，在大家都很谨慎的情况下，氪空间为什么还要不停地进行这样的市场扩张?
钱啸：面对市场整合，“跑得慢”就一定会被淘汰。在这种情况下，作为一家互联网公司，“快”是我们惟一的生命线。
氪空间为何要选择在这个时间大力开拓管理规模?从自身的“感同身受”和对于用户的观察和思考两方面，我们看到这个市场大有可为。
我们本身其实就是一个用户。互联网催生了这一代的新经济，给我们这些企业创造了巨大的空间。同时，过去传统的办公室无法满足新兴企业的办公需求，在这方面，我们有着“切肤之痛”。氪空间从创业到现在，曾在5年之中搬了7次家。很多具有办公需求的企业，短时间内就希望拥有300或500个工位。这是传统写字楼无法提供的，但是新型的联合办公就可以提供。并且，互联网的组织弹性非常大，可能下个月有500工位，但是再过一个月这500个工位就没有了。
再大的组织，目前的趋势也是小型化和碎片化。以往传统的大公司动辄拥有千人以上，但是现在我们常常看到公司里只有5-10人，待在10平方米一个工位的写字楼空间里，三人围在一个工位上讨论问题。既然如此，为什么不选择联合办公呢?
从产品层面，联合办公可以省钱、省事、省时间。从产品的品质上，我们会去研究这些企业、组织需要的工作场景、工作方式以及内心需求。例如，年轻人喜欢更炫酷的概念，“90后”员工就更关注自我的幸福感。
戴德梁行以及各大行普遍预测，联合办公市场将占据传统写字楼的30%，我们也是这样认为的。现在只是刚刚起步，但是对我们而言，只要有能力就一定会选择大批量的扩张。这个能力体现在两个方面：第一，我们具备融资能力，拥有很好的股东背景、稳健的财务模型和经营数据;第二，我们具备很好的经营、运营能力，可以做出36~40个月之间收回投资的承诺。
综合这几方面的原因，我们很看好联合办公市场，并希望在明年实现更大规模的扩张。
沈洁：商汤科技是人工智能平台公司代表。请商汤科技从科技用户的角度来讲述，你们是怎样看待这个问题的?
洪春蕾：我认为，我们的需求有两方面。
第一，实现办公的“按需”。
以我们公司为例，创业时公司只有10多人的团队，目前已经拥有1,500名员工，到2018年年底要达到2,000人。公司从地方延展到全国各个城市，以及亚太地区的重要城市。
我们希望联合办公能够迅速响应我们的需求。在创业一开始，我们最先的需求是工位，但是接下来需求将变得更多。随着公司的扩张，更多需求也会随之出现。而且，这些需求还具有突发性，因为作为一家科技公司，有时候在某一个点上会出现技术爆发，商业应用也就随之爆发，需求量就会短时间内突然增多。所以，我很认可钱总提出的“按需”提供，而且还要快速地响应客户的需求，因为有时候公司的业务扩张非常快，甚至连自己都无法预判。
第二，需要开放性的交流空间。
我们是一家科技公司，在商业产品的开发上需要开放性的交流空间。这个空间不仅是一种物理空间，更是一种开放的氛围，可以让我们去跨界交流，启发新的想法。我们公司是做人脸识别和人体动作识别的，在这些技术上我们可以做到很好，但是具体应用到地产行业或写字楼行业，在什么场景下应用最为合适，对于这类问题，就需要进行跨界交流。所以，我们很希望在办公室里创造一些跨界的氛围。
另外，对于创新公司而言，还有一些其他需求。例如，公司在初创时期存在生存限制，需要得到融资方面的建议、辅导以及各类扶持。满足初创公司的这些需求，其生存的概率就会增加。
沈洁：请问黎总，在规模化的扩张下，您怎样看待这种情况?
黎庆文：戴德梁行为了应对空间化的发展，现在的布局已经由原来的“太阳加月亮”，也就是“上海+杭州、南京”的布局，转变为“太阳、月亮和星星”的方式。我们拥有很多服务点，仅在上海陆家嘴就有五六个。苏州、无锡、常州、宁波、合肥、南通等城市都设有服务点。在这些服务点的设置上，我们都选择了租赁共享办公。原因在于两点：一是客户要求快，我们必须迅速在当地建立团队;二是我们服务的效率不能降低，一定要维持和中央办公室一样的效率。因此对我们而言，共享办公也是非常必要的办公场所。
沈洁：大家对未来市场的需求非常看好，所以才有了今天规模化的扩张。扩张之后一定会带来竞争。在规模带来的市场压力之下，请问钱总，氪空间怎样考虑区划的问题?或者说氪空间用什么样的产品去赢得这个市场?
钱啸：对我们而言，所谓竞争就是和时间的竞争以及和自己的竞争。目前，氪空间拥有两个拳头。一个拳头是有迅速融资的能力。我们很能花钱，有人说是在“烧钱”，的确，我们需要很大的资金量去支撑和快速获取规模。另一个拳头是销售和运营能力。至少到目前，我们还没有感受到非常大的竞争。在销售、运营上基本都可以实现在开业之前就能对物业进行准确判断，例如承诺两到三个月就可以招满租户。
当然，我们也会探讨各种各样的方式，例如制订更加灵活的销售策略。我们敢用低价将用户吸引过来，因为我们有足够的自信，即便将来涨价了，用户也会留下来。我们会从物理上研究，桌子多宽、柜子多高、空间150人配多少个会议室等内容，以确保用户入驻之后的体验。
我们出身自带的基因也会帮助我们更加了解用户。这些了解不仅包括其工作场景，还包括用户的下一步行动。例如，商汤科技下月要增加500人，我们就已经帮他们选好了空间位置。
同时，我们也会为用户提供各种各样的服务：企业服务、员工福利、中小企业最需要的创投类别服务等。我们会创造良好的氛围，让这些企业的创新和创意得到激活，也会培养用户之间的关系，让用户们成为很好的朋友或商业伙伴。这样的情况下，用户不愿意离开，这也是涨价后用户依然续约的原因所在。
在良好的财务模型和灵活的销售策略之下，我们得以让用户留下并稳定发展。氪空间在目前单个社区或产品上完全有信心去应对竞争。目前，我们的压力其实更多来自物业端的竞争。
沈洁：我想跟唐总做一些交流。你们在做联合办公品牌之前一定做过多方调研，这样空间的产生有可能会使传统办公面临客户流失的风险。作为传统开发商是怎么考虑这个问题，又是怎样去应对的?
唐安琪：正是由于我们拥有自己的联合办公品牌，同时又在做传统办公，所以并没有面临客户流失的问题，相反还很好地解决了可能的客户流失问题。例如，由于传统办公需要一定的时间进行装修，一些刚成立或迫切需要马上进入办公阶段的客户可能会犹豫。但是我们刚好有完全装修好的联合办公空间，可以先安排客户入驻。这样一来，装修时间的问题就得到了解决。相当于有各类需求的客户到我们这里都可以得到满足。所以，这并不是一个竞争关系，而是相辅相成、相互促进的关系。
目前，各个行业迅速发展，也意味着变数的增多。有的企业本来计划租用两层楼，但是很可能忽然之间就变成只需要一个小工作室了。遇到这种情况也无妨，客户在壮大阶段可以在我们这里，在后期的萎缩阶段也可以在我这里。在我看来，联合办公对我们而言是一个很好的补充。
钱总提到了很多氪空间产品的优势，借此机会，我也想提一下我们的联合办公品牌的特色。今年即将在上海和北京面世的Officezip 3.0产品，我们将之归结为“新三元”模型。
第一元，体感模型。从人体的听觉、嗅觉、触觉、味觉一系列的知觉和人体工程学的角度去解决。如今人们将健康需求排在第一位。国家对空间中氧气、二氧化碳、甲醛的含量都制订了相应的标准，但是空间中最难做到的就是恒定。例如，空气湿度为50%对人体感知而言是最为舒适的，但这个50%很难保持，因为它涉及天气、工作场景等各方面的因素。
我们的空气智能管理系统就是用来解决这个问题的。它可以精准探测人们所在的空间中所有的空气数据，通过相应的智能处理，恒定空间里面的甲醛、氧气、二氧化碳含量以及空气湿度，精准设定数值，保证人员所处的办公环境处于一个恒定的感受舒适的状态，不需要在意空调开久了一会儿冷一会儿热，员工可以全身心投入工作当中。
第二元，产品空间角度。我们创建了几个产品理论。其中“零钱理论”即化整为零。Officezip3.0产品能够非常灵活地组合客户所需要的空间，10个人的空间，明天突然说要来20个人上班也没问题，随时可以组合。让常用需求便捷化，比如会议室、打印室设计多少米的距离是最为便捷的;可能使用到的需求也可实现，比如3D打印不会每个公司都用到，也不会每天都用到，但Officezip有，就可以迅速满足需求。
第三元，物联网状态。前两个因素里边所有的大数据归结起来形成的整个生态圈，我们希望它能够反馈社群研究和办公行为研究。中海对联合办公的定位是未来办公实验室，希望通过办公行为的研究规律的总结，能够重新定义和渗透整个商办市场。从这个理念上而言，它不是一个简单的新的空间，其实是对整个办公理念、办公场景、办公行为的一种创新的归纳和定义。
沈洁：目前，高科技应用在商业版块领域真正落地的并不多。请洪总跟我们分享一下，您觉得智能科技怎样才能在商用空间里面发挥得更好?
洪春蕾：人工智能的领域十分宽广，我们更加擅长人脸识别和人体动作识别。现在我们正从三个方面来尝试商业探索。
第一，关于安防无忧。这是在商业运作中保证正常运营的一条基准红线。通过将安防领域应用转成民用领域来实现整体布控，这其中包括整个区域的人脸识别。传统的监控屏幕并没有分析功能，通过AI可以设定技术场景，使之直接识别相应的场景并预警。这样可以提升安防的效率。
第二，提高运营效率。例如，一栋写字楼中，需要现场服务的保安员、监视安防大屏幕的保安员，还有管理保安的人员，呈现梯子队形，管理成本很高。现在，可以通过技术准确了解各岗位人员的工作状态，将他们从事务性的管理工作中解脱出来，做一些更有创造性的工作。这是我们正在尝试的。
第三，尝试识别物理空间中，环境怎么算安静，做出判断和打分，从而营造最佳工作环境。
AI技术还会创造出新的业务模式及定价模式。例如，传统收费方式是依照面积收取租金。现在，可以根据热力图和人群密度分析，识别人群在物理空间中的关注意向和时间，业主可以根据这些情况按需、按时段收取费用。购物中心更关注个体在浏览过程中的停留地点，这一点通过我们的技术也可以实现。
沈洁：我们也非常期待商业版块真正的业务模式落地。黎总，也请您谈谈。
黎庆文：从办公楼的使用来看，中央办公楼和地方服务点，这两方面我们都需要。中央办公楼是整个中央团队的聚集地，需要一个固定的且能够宣扬自己公司文化的场所。而服务点则是服务于项目，对灵活办公、共享办公也有一个长期需求。
如今，共享办公的更新升级确实很快，但是我们觉得，中央办公这种传统办公的升级也应该加快。共享办公、传统办公应该有一个共同的信息化管理标准或共同设计的格调。不能因为是共享办公就好一点，是传统办公就差一点。我们自己刚刚将上海恒隆广场的中央办公楼做了更新，在健康方面做了很大的提升。
沈洁：从未来的规模化发展到产品力的提升、科技的赋能，我们要好好做足空间的文章，不仅是提供一个简单的物理空间平台，未来可能还需要更多的创新。目前市场发展趋势上，空间在跨界、融合。我想请大家对未来的空间发展做一个展望。
黎庆文：因为年轻人对工作与生活之间关系的理解与前辈们截然不同。他们的流动性更强，关注的层面也更广。所以，我认为未来在大楼中，要设置一些非常有趣的内容，工作、休息、休闲，甚至可以干农活，比如种草。我觉得这是未来的发展方向。
唐安琪：我觉得这要看客群的需求。有一部分的客群需求是分阶段的，能够在一个空间里面解决的，长租公寓、联合办公可以放在同一个地方，但是这不一定适用于所有客群。
中海地产是不动产运营开发商，传统住宅一直是我们的强项，在写字楼方面也有长足发展。除了联合办公，中海也在积极布局长租公寓，在集中商业领域也在谋划。所以有了很好的基础之后，中海希望可以在合适的环境里把这些功能全部聚合在一起，但聚合也是很慎重的，不一定完全能够适用于所有的环境。我们还是希望能够在一段时间内真正有效解决一部分人的迫切需求并取得成效之后才去做，而不是随大流。
目前，联合办公品牌的运营商里发展最好、坪效最高的一定是小隔间，所以，我们需要办公场景、办公环境更加优质的灵活办公。
洪春蕾：我们公司的口号是“AI赋能百业”。AI当然也会赋能空间。刚刚大家提到的都是物理空间，我觉得是不是可以打破这种限制，在物理空间的基础上创造虚拟环境。作为技术公司，我希望未来会出现线上社区，形成虚拟和现实的结合，在这样一个立体空间中去进行各种创新。就像今天参加论坛，是我本人坐在这里，我希望有一天，不需要我本人坐在这里，而完全是一个十分真实的AI画面，那样的感觉会非常棒。
钱啸：灵活办公场景当中最关键的三个元素是：企业、人、工作。
企业——大家都说中国的企业就是一个万亿的市场，未来可能会有几十万家企业，他们的需求我们是否可以承接一部分。
人——围绕人我们可以延展出很多东西。
工作——这方面有太多事例，例如，人们一直认为星巴克是开咖啡馆的，实际上它同时也售卖工位。开在写字楼下面的星巴克，周末来这里谈工作、聊天的不计其数，其工作场景非常丰富。
尤其在技术发达的现在，我们对办公、企业以及入驻的每一个人都有很多的期待。我们观察他们的习惯、收集更多数据、挖掘更多的价值，为他们创造更好的服务，这是未来办公跟现在写字楼运营核心的区别。同时，我们观察和服务以及响应他们需求的颗粒度，与现在也将完全不同。我们以往都是从一整层楼的角度去考虑问题，但是未来要精确到“微米”“纳米”层面去进行思考。
沈洁：我尝试总结一下今天的探讨。可以肯定的是，单一的空间已经远远不能满足一些用户的需求，深度研究人的需求、办公的需求，增加产品力才是未来制胜的关键。
针对某种特殊行业或者在行业纵深发展方面跟空间的融合，我觉得可以再去深度挖掘。也许未来我们能够看到身处商场的共享空间、位于机场的长租公寓，在任何一个地方都能灵活地找到想要的空间场所。
所以，在产业上我们也希望做到深度融合，打通各行各业客户2018戴德梁行Think-In论坛报道。编辑/方舟
的渠道，形成真正的商用板块大数据。我相信这一天不会太远：我们拥有一张通行证，可以拿着它走遍全世界。因为我们在全球布点，有很多品牌。期待在座每一位都在各自的领域里不断地深耕开花。谢谢。
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