原载于《现代物业·新业主》2018年8期/总第432期
全国各大城市出现了居民住宅楼安装电梯的热潮。这是人们对美好生活的需要，也是政府迫切需要解决的问题。
从全国各大城市公布的地方性法规和地方规章来看，居民住宅楼安装电梯，大体上需要下列步骤：业主或者业主代表提出申请，也可以由业主委员会提出申请，也可以委托房地产开发企业、物业管理公司、电梯生产安装企业提出申请，还可以由房改房的出售单位提出申请，或者住房维修资金管理部门提出申请;由房屋专有部分占总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意。小区业主形成书面协议之后，应当委托设计单位现场勘查，并且向国土规划行政主管部门提出申请。业主提交的协议应当包括电梯使用人员、建设资金预算、维修方案及法律法规规定的其他事项。部分城市为了鼓励居民安装电梯，专门设立资金用于补贴住宅小区安装电梯，一些城市住宅小区安装电梯补贴费用超过10万元。
现在的问题是，如果在住宅小区安装或者使用电梯过程中发生纠纷，向人民法院起诉，人民法院能否根据地方政府制定的地方政府规章或者地方人大制定的地方性法规认定住宅小区的业主安装电梯的协议无效呢?
我国合同法明确规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。地方法规、地方政府规章对于指导我国住宅小区安装电梯具有非常重要的意义，但是，无论地方政府制定的管理办法，还是地方人大常委会制定的物业管理条例，都无法对公民基本财产权利作出规定，这就要求国务院尽快修改《物业管理条例》，对住宅楼改造和增加安装电梯制定具体的办法，因为只有这样，才能确保居民安装住宅电梯不会发生纠纷，才能确保住宅楼安装住宅电梯不会出现建筑安装事故。
笔者对各国房地产管理法以及建筑法比较分析后发现，绝大多数发达国家不存在住宅小区安装住宅电梯的问题。这是因为它们的建筑法律规范非常完善，如果要想在已有的建筑上增加安装设备，必须经过复杂的审批手续，这对于绝大多数业主来说是无法承受的负担，因此，他们宁愿申请建造新的住房，也不愿意在原来的住房上安装新的设备。中国房地产开发商在西班牙从事房地产开发，就是因为在原有建筑维修与拆除问题上与当地政府发生严重冲突，中国房地产开发商不得不撤出投资，承担由此带来的一切损失。
上个世纪90年代末期，为了解决城市居民住房问题，修建大量没有安装电梯的住宅楼。这些住宅楼居民随着年龄增加一天天地衰老，他们迫切希望增加安装住宅电梯，以便解决日常生活的需求。然而，由于住宅楼房使用时间相对较长，如果增加安装住宅电梯，那么，势必会带来一系列建筑安全问题，譬如，住宅楼法定使用寿命已经到期，安装住宅电梯该如何处置?更主要的是，由于住宅楼居民现实需求不同，因此，在安装住宅电梯利益分配问题上很容易产生矛盾。上海市一些住宅楼房为了安装住宅电梯，专门在居民委员会设置协调员，用来解决增加安装住宅电梯产生的矛盾。
不过从目前的情况来看，住宅楼安装住宅电梯的最大问题是费用分摊问题。凡是由政府提供专项资金修建住宅电梯的城市，这项工作往往快速推进;凡是政府拒绝提供专项安装和维修经费的城市，住宅电梯安装工作就会矛盾重重。
过去人们习惯于把此类问题交给市场解决，认为市场主体会通过相互博弈找到解决问题的方法。现在看来，业主由于需求不同，在安装住宅电梯问题上很难达成一致意见。绝大多数地方推出少数服从多数的解决方案，试图以牺牲少数人的利益换取多数人的需要。仅从目前情况来看，这是解决问题的唯一正确选择。不过，这项规则涉及公民财产权利处分问题，因此在使用过程中应当慎之又慎。
笔者建议全国人大常委会应当尽快修改《建筑法》，对住宅改造作出明确的法律规定。针对各大城市安装住宅电梯的问题，国家标准化委员会也应当制定专门的法律规范。因为只有这样，才能防止出现安全隐患，也只有这样，才能防止在住宅电梯安装和使用过程中出现损害业主合法权利的案件。
当然，全国人大常委会没有修改《建筑法》之前，国务院应当修改《物业管理条例》或者针对城市住宅安装住宅电梯的问题制定专门的行政法规。这样做一方面可以规范操作，防止留下隐患，另一方面也可以明确政府的责任，要求各级政府在住宅小区安装住宅电梯的问题上承担更大的责任。政府应当提供专项资金，鼓励住宅小区安装住宅电梯，因为这是改善人民群众生活的具体举措。
笔者所在的住宅小区是一个教师住宅小区。教师们正在讨论安装电梯的问题。一些热心教师总结出安装电梯的“指南”，供老师们参考。这说明在住宅小区安装电梯的问题上，既需要普遍共识，更需要“领导者”。如果一个住宅小区出现热心的带头人，那么这项工作就会有序开展。反过来，如果一盘散沙，缺乏“领导者”，那么住宅小区安装电梯的问题就会议而不决。物业管理公司是住宅小区天然的“领导者”，在住宅小区安装电梯的问题上可以大有作为。物业管理公司可以帮助申请，也可以组织住宅小区的业主讨论共同关心的问题，只要物业管理公司尽心尽力，为业主提供服务，那么，住宅小区安装电梯就会成为物业管理公司新的商机。
作者为中南财经政法大学教授
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