物业管理中的建筑安全履历

原载于《现代物业·新业主》2018年7期/总第429期

房子是人们休息居住的场所，是人们保护自身安全的地方，但这个保家卫民的家园，却充斥着许多因施工不良所导致的相关问题，这些与生活息息相关的建筑议题平时小则造成建筑渗水、漏水、壁癌，造成生活上的不便及困扰，大则地震来时造成人员伤亡和财产损失，我们还能继续予以轻忽吗?

混凝土裂缝，漏水问题

“壁癌”(也叫“白华”)看起来就像发霉，都是从房屋混凝土的细小裂缝所引发生成的，简单来说，水泥若含游离氧化钙，本来就有长白华的最基本要件，在适当的环境条件中就会形成。再加上台湾是海岛型气候，相对而言房屋比较潮湿，遇到阴雨绵绵的日子，湿气就由混凝土的微细裂缝进入水泥材料中，水分会与钙质结合形成氢氧化钙Ca(OH)2。如果有足够的空间结晶，尤其是墙面，就会慢慢含水结晶长成壁癌。

壁癌除了会损害建筑物及视觉观感不佳外，更容易滋生绿色或黑色的霉菌，飘散各处，若吸进肺里，对人体健康有不良的影响。日积月累下，对居家环境及身心健康产生无形的伤害，损失极大，所以买房子千万不要买到容易产生混凝土裂缝的漏水房!

大理石、瓷砖掉落问题

大理石、瓷砖掉落砸伤人时有耳闻，尤其在季节转换、气温剧烈变化之际，大理石、瓷砖更容易因热胀冷缩而剥落。近年来不少个案诉求全栋石材外墙打造建筑，或使用大量隔栅加以美化装饰。这类建筑设计除了使建筑物整体重量增加之外，在地震来临时，受地震力摇晃的程度也会比一般大楼还要大，外观装饰物掉落的风险性也相对提高。这些美轮美奂的建筑外观的确赏心悦目，但若没有把石材或隔栅锁固的施工质量做好，走在这些建筑的下方也令大家不禁感到危机四伏。

若外墙瓷砖在保固期内掉落砸伤路人或发生生命财产损失，建筑业者需负民事及刑事责任。除此之外，不少老旧公寓因住户少，没有管委会定期做建筑维护，往往疏于注意外墙剥落问题。若这类社区发生瓷砖掉落砸伤人的事故，住户一个都躲不掉，全都须负起法律责任。因此没有社区管委会的民众也该积极主动关心屋况，并定期检查外墙是否有脱落情形，才能确保住户和行人的安全，及避免后续赔偿及刑事责任。

上述建筑之两项举例问题，皆正因为施工现场有“人”的变量存在，即使建筑设计图面全然无误，但错误施工也会大幅削弱建筑结构的安全。若采用“建筑安全履历”，并同时使用“Alfa Safe耐震系统化工法”，不但降低人为因素的风险，更大大提升质量的管控。如此双管齐下，让施工质量透明化，建筑结构安全更上一层楼，大众可以看得安心住得放心。

何谓“建筑安全履历”?

“建筑安全履历”是采用一条龙的作业模式，从规划设计就避开9·21大地震的十大设计施工危险基因。“戴云发Alfa Safe耐震系统工法”，采用智慧化系统，在建筑及结构规划初期即导入，并利用自动化加工技术在工厂弯折钢筋，使其一体化与配件化，来解决建筑工人现场绑扎施工不易的问题。目前此工法已正式经过台湾地震中心的测试，其中“Alfa Safe柱中柱”的抗震韧性较传统工法提升近1倍;“Alfa Safe系统墙”的抗震韧性较传统墙提升约33%，耐震能力更提升，也能确保建造的房屋更安全稳固。且为确保钢筋一体化质量的稳定，“建筑安全履历会”于全台举办钢筋加工厂受训认证，同时也为建筑工班举办钢筋技术士的受训认证，让现场施工人员了解系统化工法的施作方式，并彻底执行严格把关整个建筑的施工质量。

以下是我们团队十多年前研究出来的9·21大地震大楼倒塌受损的十大危险基因：

1、结构平面及立面不规则;

2、一户四根柱——单跨建筑、柱子太少;

3、软脚建筑——软弱层问题;

4、短柱、短梁效应与搭梁及转角街屋圆弧梁等不佳设计;

5、柱主筋与箍筋等之搭接、绑扎不良;

6、梁柱接头未绑扎结实及梁筋在梁柱接头之锚定长度不足;

7、箍筋间距过大且未做135度弯钩;

8、梁柱主筋搭接长度不足;

9、梁柱钢筋设计过密间距太小;

10、混凝土质量不良——工地任意于混凝土中额外加水，导致混凝土质量不一、混凝土强度不足。

“建筑安全履历”针对施工质量透明化的呈现部分，对于地震来袭容易裂、容易漏水及最难施工的每个细节点，均拍照录像存证，且制定结构安全重点并举办教育训练，协助辅导工地进行各户结构重点呈现之位置检讨，其包括柱、墙、梁、版等相关之平面图位置标记，让查验技师或工程师在后续钢筋工程进行中，依平面图标记之结构重点位置查核、改善修正并完成履历拍照记录，使整个施工质量完全透明化。

举办“一楼钢筋绑扎观摩会”及“标准层施工质量观摩会”。藉由观摩会的举办，与业界分享建筑安全质量的提升与建筑安全履历的重要性，且最后工地将履历资料提送“建筑安全履历协会”做结构竣工审查与核定。建筑安全履历认证资料中包括结构施工顾问逐层查验的施工查验细节与质量重点照片，并将营建团队逐层记录的建筑安全履历照片及质量计划、材料验证记录作为附件，以备公开查证认证成果，所以每一户会有一本自己家的“建筑安全履历”，使消费者买得安心、住得放心。

建筑安全履历认证始于民众客制化需求的检讨，在经过现今各类系统智慧化的使用整合研究，包括：“Alfa Safe耐震系统化工法”、BIM的应用、无线通讯网络平台应用等，提供给营建业供应端优化执行使用及全面提升公司质量，总体整合过程完全符合智慧建筑4.0的精神。而BIM(Building Information Modeling)应用在钢筋工程中，其特点是藉由建筑图说及施工物件等相关尺寸资料，以计算机软件程序操作形成3D图形后，让在办公室做规划的建筑、结构等设计分析人员、钢筋加工厂制造人员、工地现场施工绑扎工人及机电工程人员，彼此不再“鸡同鸭讲”，能立即有效沟通、共同讨论得以解决问题。

过去建筑结构规划人员只清楚建筑外观影像，但不知内部钢筋施工细节而未注意厘清施工之可行性，造成工地现场诸多施工问题，甚至影响结构安全。而现今在BIM的导入下，在规划初期，不论是坐办公室上班的设计人员或是在工地现场绑钢筋的施工工人，都可藉由3D图先行讨论，将各钢筋施工冲突点厘清排除，并建构柱墙梁版结构体之钢筋细部立体3D图，再搭配施工现场钢筋系统化工法执行绑扎完成之记录相片，即完成购屋者所要的施工质量完整呈现的建筑安全履历，即是做到智慧建筑4.0的目标“服务百分百-客制化需求”、“供应端优化-精准百分百”。

所以，BIM可建立最佳的建筑结构钢筋工程之设计与施工质量管理模式，亦是建构建筑安全履历不可缺的系统智慧化辅助工具。建议将此软件技术应用于物业管理之上，以达日后建筑设备需装修或维护时，可透过此软件一次了解所有的配置图，并藉由此可清楚得知设备地点及任意的拆除或增建会不会影响建筑结构安全。

那何为“物业管理”?

“物业管理”是物业的一种增值服务，除了提供建筑物内劳务与服务，以延续建筑物寿命与使用的基本需求外，更应藉由营运管理增加收入，以提升不动产与土地的价值。物业服务项目包括：警卫保全，清洁劳务及设备设施类;如电力、空调、升降机、给排水、安全系统等维护、修理、保养等三大类工作。所以，物业管理是与建筑物使用有关的管理服务，目的在于使建筑物的使用者享用安全、健康、舒适、清洁、环保、便利及良好生活机能的生活空间。

随着科技的日新月异，越来越多新技术得以改善先前技术上的不足与问题，或者像是此“物业管理”与“建筑安全履历认证”及“BIM软件应用”的异业结合，不但得以在前端设计规划时期将工程相关问题有完善规划与讨论，再经由建筑安全履历认证，严格管控施工质量与过程，并加以详细记录，最后房屋建造完后，再交由物业管理公司做后续相关服务，若未来有任何设备需维修与维护，便可透过先前所建立的资料清楚得知建筑物设备的相关位置，得以进行修缮作业，使我们未来的居住质量与建筑物的周期寿命皆能改善与提升。

(作者为台湾建筑安全履历协会理事长)