物业管理公司有权给租户物业管理费优惠吗？

通常一些租户在与业主谈判租赁合同时，往往提出要业主给予租金甚至物业管理费的优惠要求，特别是当业主委托物业管理公司代理租赁业务时，更是向物业管理公司提出减免物业管理费的要求。对业主来说，完全可根据市场情况、租户的实际情况给予租金优惠。如降低租金、装修期免租、不收押金等等。就物业管理费而言，无论是个别业主，还是物业管理公司都没有减免物业管理费的权利，减兔物业管理费是业主大会、业主委员会才拥有的权利。

依据建筑物区分所有权法律制度的规定，物业管理费是维持、保证区分所有建筑物管理正常运作，保证区分所有建筑物以及共用设备正常使用和维修保养所必需的费用。物业管理费的分摊、收取标准、收取方式一般都是按照业主公约、业主大会决议以及物业管理服务合同而确定的，如果物业管理公司单方面给予税户减免物业管理费的优惠，势必就会造成对全体业主的不公平，违反了公开、公平、公正的物业管理基本原则。同时。也侵犯了全体业主以及业主大会、业主委员会的权利，违反了物业管理服务合同的约定，自然物业管理公司的这种减免物业管理费的优惠行为就可能构成侵权行为或违约行为，可能引起业主、业主委员会依据有关法律、法规给予侵权行为或违约行为的追究。

由于目前物业建筑物的租赁市场是供大于求、若不给税户减免物业管理费的优惠很有可能导致无法租出物业建筑物的情况发生，这就很可能造成业主的巨大损失，甚至会使业主无力按时交付物业管理费。因此，在这种情况下物业管理公司就应该将租户要减免物业管理费的要求直接转交给业主大会或业主委员会讨论，由业主大会或业主委员会做出有关给租户优惠或减免物业管理费的决定。在业主大会或业主委员会做出给租户优惠或减免物业管理费的决定后，物业管理公司作为区分所有建筑物的管理服务人，就应该根据物业管理服务合同的有关规定，在不损害全体业主以及物业管理公司的合法权益的前提下灵活处理，尽可能按照业主大会或业主委员会的决定执行，当业主大会或业主委员会的决定损害了物业管理公司的合法权益时，就应当及时与业主大会或业主委员会联系，本着从维护大局利益的角度出发，维护物业管理公司的合法权益。若业主大会或业主委员会做出不给租户优惠或减免物业管理费的决定时，物业管理公司就必须服从这个决定。那么，业主仍然坚持要给税户优惠或减免物业管理费，给租户优惠或减免物业管理费部分就应该由业主负担给予补足。因为交纳物业管理费的义务主体是业主，而并非租户，业主按租赁合同要求租户交纳物业管理费是业主与租户之间的事，与业主委员会以及物业管理公司无关，租户不能交纳或少交纳物业管理费，都应该由业主补足。当税户拖欠了物业管理费时也应该由业主负责交纳。

(原载于《现代物业》2002年8月/总第2期)