业主委员会的法律地位

业主委员会的法律地位是指业主委员会在国家法律关系参与者(主体)中所处的地位或归属于哪一类法律关系主体及细分。根据中国现行物业管理法规的规定，中国物业管理法律关系的主体可以分为三类：1、有肉体构造和生命力的具有法律人格的自然人;2、社会组织性的法人和非法人团体;3、国家。

对于业主委员会的法律地位，物业管理立法者和学术界争议很大，主要观点有三：

第一种以上海市物业管理立法为代表，认为业主委员会是物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织(《上海市居住物业管理条例》第6条第1款)，并且主张业主委员会不具备法人资格，不能进入法人境位;业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持法律文件向所在地的区、县级房地产或物业主管部门办理登记。

第二种是以1994年6月《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第16条规定为代表，认为业主管委会经政府、社团登记部门依法核准登记后，取得社团法人资格。按中国社团登记法规，营业性社团在工商部门登记，公益性社团在民政部门登记，深圳规定实际是指到民政部门登记。值得注意的是，1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议《关于修改<深圳经济特区住宅区物业管理条例>的决定》对此进行了修正，第16条原规定改为：“业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起15日内，报所在地的区住宅主管部门备案。”这表明深圳立法者已放弃原来的观点。

第三种认为应借鉴法国、瑞士、香港等国家和地区的有关规定，将特定范围物业的各业主全体组织成业主团体，并将该业主团体登记为法人，把业主委员会仅视为业主团体的常设和事务执行机构。

关于业主委员会的法律地位，我认为没有必要照搬法国、瑞士、香港等国家和地区的做法，在中国的物业自治管理方面搞业主团体法人，其是否符合我国国情，是否有利于我国物业管理行业的发展这是最重要的。在我国物业管理法律关系的主体中，业主委员会不是自然人，也不是国家，它是有至少5个委员组成的法学上所称的“团体人”。业主委员会法律地位的认定首先应明确业主委员会是否具备入居法人境位的资格。

根据中国《民法通则》第36、37条规定，法人成立必须具备的条件有：

1、依法成立;2、有必要的财产和经费;3、有自己的名称、组织机构和场所;4、能独立承担民事责任。就目前业主委员会成立来看，业主委员具备入居法境位的资格。业主委员会依法成立，以全体业主共有的财产作为必要的财产，以住宅维修基金作为必要的启动经费，名称、组织机构和场所是完全可以确定的，其独立承担民事责任的财产基础是：全体业主共有财产(如车库、经营性用房、住宅区规划红线内土地等)和其所带来的经营收益。

业主委员会作为一个法人团体，其细分如何?它是否属于我们常说的社团法人呢?

中国的法人制度将法人区分为机关法人、事业法人、企业法人、社团法人四类。企业法人要办工商登记，社团法人要办民政登记，机关法人、事业法人无需办登记，自依法成立时起就具有法人资格，入居法人境位。所谓社团法人是指符合法人成立的条件，按个人志趣或行业建立起来的群众性组织，并依法在政府有关部门进行社团登记。业主委员会不是物业管理协会这样的行业协会，更不是按个人志趣建立起来的志趣团体，它是由特定物业管理辖区范围内全体业主民主选举产生的，从事公益性事业的组织。其次，业主委员会到民政部门登记也已逐渐被取消，改为只需到相关房管或建设部门备案。因此，将业主委员会定为社团法人是不恰当的。

从法人成立是否需办登记来看，业主委员会只能属于机关法人和事业法人中的一种。但业主委员会不可能行使政府职能，它与事业单位一样需接受政府相关职能部门的指导和监督。再者，业主委员会与事业单位还有如下两点共性：

1、都是从事公益性事业;

2、都是按与行政区划属地或辖区范围相关原则建立的。

因此，业主团体自治组织即业主委员会应属事业法人，自依法成立时就具有法人资格，入居法人境位。

(原载于《现代物业》2002年12月/总第6期)