凡学兵：“商用物业之父”是这样炼成的

凡学兵是“中国商用物业开发”最早的创业者。

从单体写字楼到商业裙房，从益园文创基地到互联网金融产业园，宝蓝物业服务股份有限公司在凡学兵和他的团队的打拼下，正书写中国商用物业史上的传奇。而中国商用物业从初期的感性、无序，到迅速发展、狂热，再到平稳、理性，几经风雨的过程中，凡学兵带领宝蓝开拓发展到了第24年。

目前在北京投资经营着70余万平方米商用物业的他，已成为中国城市文创科技园区发展新模式最早的实干者，强调在商用物业整个生命周期内，专业运营商应前瞻并且现实有效地不断开发其功能，以满足人们生产生活多样性的需求，开启了文化兴业新格局。

二十多年的执著、坚守，宝蓝得到了北京科桥、上海金融产业基金、平安创投基金等战略投资人的认可和加盟。

宝蓝模式塑造“可持续”

记者：你怎么看宝蓝现在所做的事情?或者，宝蓝是做什么的?

凡学兵：任何一个产业都不可能离开商用物业平台的支持而独活，所有的产业都一样。商用物业就像空气。这是一个伟大的事业，它关乎到中国未来城市转型中城市运营的灵魂，关乎到未来整个产业的发展，它绝不是商用物业管理那么简单，它有更深的战略意义。

记者：大家都在说宝蓝模式，具体什么是宝蓝模式，宝蓝是如何一步步形成这种模式的?

凡学兵：宝蓝模式简单来讲就是借助园区、综合体而搭建生态圈，做运营平台，升级产业链。

2011年，我提出，宝蓝要升级，除了写字楼外，还要做园区，做新城市综合体。随着园区项目不断地推进，宝蓝正在发生着质的变化。

记者：你对于宝蓝的未来是如何构想的，如何保证宝蓝的可持续发展?

凡学兵：宝蓝从写字楼到园区，到综合体，三位一体，盈利模式也发生了变化，以前我们靠租金、服务盈利，未来宝蓝将不再是一个租赁公司，而是一个服务和投资公司。

我们将加速发展，5年之后，我们的报表会发生一个逆转，投资收益会变成第一位，服务收益变成第二位，租金收入变成第三位。

记者：宝蓝具体是怎么去做的?

凡学兵：我发布了命令：研究一百个产业，细分一千个子行业，找到一万个好企业。如果在不久的将来宝蓝能够服务一万家企业，仅仅是解决这一万家企业的餐饮，宝蓝一年便有上亿元的纯利润。

坚韧充斥成长之路

记者：宝蓝的今天，是否与你的成长有关?现在来看，你小时候的经历赋予了你什么?

凡学兵：成长塑造了我坚韧、敢思考、敢闯的性格。小时候，我对学习并不感兴趣，因为家里穷，老是吃不饱，就一门心思想挣钱，让父母和兄弟姐妹都能吃饱穿暖。初中毕业，我就辍学了，给生产队放鸭子，后来又去了乡办企业，把河水挑到高高的塔里过滤，制造蒸馏水。18岁那年，我参军，来到了北京。干了3年管道兵，适逢大裁军，转业到北京城建集团当了建筑工人。

当时全社会都有学习的气氛，我认为一个只拥有初中文化水平的人，想要改变家族命运，唯一一条路就是自我奋斗成才。

记者：所以你接着开始改变自己的命运?

凡学兵：对。我基础太差，第一次成人高考5门课总共考了43分，当时拿着成绩寒碜得差点跳楼。第二年再战高考，我报了冬季补习班，冰天雪天骑个破自行车来回跑，后来还真给考上了。

记者：那个时候沉淀了什么?你最珍贵最有价值的回忆是什么?

凡学兵：学习。1987年，我拿到北京大学夜校的中文秘书专业通知书，完成了我第一个不敢奢望的梦想。后来我又三次进北大学习。这些记忆不可磨灭，北大给予我特别宽阔的视野，甚至改变了我看世界的方式，让我脱胎换骨。

记者：那之后如何走上创业之路的?

凡学兵：那时并不是天时地利的好时代。后来我拿出积蓄买了个三轮车，搁块板子弄个窟窿放平底锅，上街卖煎饼。煎饼摊成了我第一个创业项目。1991年，已经拥有8个煎饼摊的我想开煎饼连锁店，但苦于好地段的营业执照一直办不下来，外加自己又算了笔账：即使在北京弄一万个摊子，利润也不足以满足我改变家族命运的理想。

后来，我又被推荐进了一家计算机公司。

商机在行业中跳跃、引航

记者：最后你是怎样发现物业运营这一商机的?

凡学兵：当时正值互联网大潮，中关村都在炒PC机、打字机、汉卡，是一个赚快钱的时机。全国各地的人都去那买货，因为价格不透明。同样一个机器，从这个街头到街尾，只要搬到中关村，马上一台机器加两万块钱。我开始了在中关村的打工生活后，万万没想到，打工第一个月，便拿到几个大订单，得了四五万的奖励。干满一个月后，我递交辞呈，跟老板说：我不打工了，我租你两间房子，自己开公司。

随后不久，我在一个科技城租了门面，开了店。可一年下来，我发现自己难以再赚大钱，一没有核心技术，二没有大量流动资金。而且，查看手里一年的公司账单，我发现，给房东就交了五六十万房租，最后自己不挣钱。于是我就想来做物业。

记者：那个时候商用物业行业是什么样的发展情况?

凡学兵：那时候没有任何物业服务，全是租户自己弄，没有人管，也没有服务意识，当时房东挺好做的。从中关村出来，我就发现了一块空地，约36平方米。我以一年12万租下来，用半个月盖房子，办理正规手续，半个月后以每年20余万的房租与客户成交。

这是中国商用物业早期雏形，也是我的第一个商用物业运营项目。而且，商机需要不断去追寻，所以，后来才有益园，有互联网金融产业园，等等。

记者：如今大家提到你，都认为你最大的特征是执著和认真，你怎么看?

凡学兵：上苍给了我一根神经，这根神经就是让我干事业。宝蓝能有今天，可以说更多是我对事业的热情，这种热情可以融化掉任何痛苦的冰山。

记者：为了梦想，几次转身，你觉得遗憾吗?

凡学兵：只有经历了大风大浪，才有定力和眼界，才懂得如何战斗，才能把握舍与得的机理和尺度，如何珍惜眼前的“甜”。正是当年的选择，宝蓝才几乎可以说是改变了中国商用物业的历史，和同行们一起开拓了这个行业。