周雪峰：物业管理不该是微利行业

在周雪峰递给记者的名片上，最引人注目的，其实不是他的“苏州安邦物业有限公司”，而是围绕着物业这一核心产业的其它关联周边业务。这些业务几乎无所不包：有金融投资、林业开发、电梯销售、园艺绿化、装饰公司，甚至还包括一艘豪华游艇，提供会务、礼仪、商务等特色服务。

渝商在苏州

从物业服务进军资产管理

重庆晨报：在外地创业的渝商，主体应该还是以农民工为主，而你有大学文凭，之前在重庆还当过老板？

周雪峰：我是西南师范大学计算机专业毕业。1993年就开了一家电脑公司。那时候一台电脑要卖5万元，利润非常高，你可能都不信，当时客户都把我们当“科学家”。上世纪末，国家整顿金融市场秩序，我们投资的软件业务被叫停，前期的设备投入、开发费用产生了大量的呆坏账，第一次创业失败。后来我到苏州，在外资企业和国企打工，做过电子、地产行业的管理层，看准物业市场机会再次创业。

市场化物业有天然危机感

重庆晨报：物业行业，其实大家是既熟悉又陌生。这个行业目前总体情况怎么样？

周雪峰：中国的物业概念30年前在深圳诞生，这个产业规模可以说现在难以估量。除了我们熟悉的小区物业，还有商业物业、机关物业、学校物业、医院物业、工厂物业……可以说，有人聚居的地方都有物业市场。

这个行业虽说是朝阳产业，但在中国还很不成熟，属于微利行业。物业管理成本不断追高、物业服务费又难以涨价，行业平均纯利我估计不会超过１０％。

重庆晨报：物业收费是个有意思的话题，物业公司与业主的博弈是这个产业发展的关键。

周雪峰：物业市场有一部分我们称作“父子物业”，地产商自己开发，然后交给自己的物业公司管理。地产商的利润比较高，有时候还不惜补贴来养活自己的物业公司。还有就是我们这种市场化物业公司。我们是需要招投标进入小区，参与管理和运营。

现在我们的物业收费，是真正的利益攸关方，也就是业主说了算，由他们来定价。对于这个还不成熟的市场，我们要提价很难。

重庆晨报：你一个外地人在2005年才进入苏州物业市场，凭什么立足？

周雪峰：现在国内有一批很出名的物业公司，是一些知名地产商的自营物业，品牌效应非常好，甚至能依靠物业品牌来拉动商品房销售。但这些物业公司一般只局限于自己楼盘物业，不会为地产市场的竞争对手服务，不会扩张其物业板块。而我们这种市场化物业公司，天生就有危机意识、创新意识，必须做出个性化的市场定位和服务。

物业产业链很长

重庆晨报：你们除了做小区物管，还在做物业前期介入及顾问服务，这些都是你所说的个性化服务？

周雪峰：这是一个产业升级的过程。从具体的物业服务升级到物业管理。

物业前期介入也是我们的业务版块。比如，在建筑过程中，开发商说，将来这个小区，每100平方米要有10个灯，我会提醒开发商，将来的物业费谁付？你有钱100个灯都没问题，但是我要分五组。人多地时候，我开五组，人少的时候，我开一组。

顾问服务这块，是我们公司很大一部分利润来源。我们的顾问项目可以细致到帮助业主供户型设计、各种管道设计等。在集中入住期，装修搬迁期，我们的顾问项目都有很细节的指导。

重庆晨报：安邦做了那么多的关联行业，甚至还包括园林绿化公司、电梯公司，会不会有资源上的重置？

周雪峰：公司成立时就立下志向，做多元化，专业化，其实这些行业都是仅仅围绕着房地产，围绕着物业管理行业展开的，将来还有更多的公司要成立。这么做的目的就是为了实现专业化，比如业主的电梯、小区的绿化，这些都是很容易跟开发商扯皮的事情，现在我们有下属的公司专门就是帮助业主维修电梯、种树养花的，开发商当然也会更看重我们这样的公司。

同时，从物业服务公司升级到管理公司，再进一步到资产管理公司，这是我们发展的大思路。

物业扩张，但不盲目

重庆晨报：将来有向全国扩张的打算吗？听说你们在重庆现在也有项目了？

周雪峰：对于市场化物业公司来说，全国性扩张是必须的。台湾的物业企业，一年的产值可以做到35亿元。中国最大的物业企业估计只有10亿元。在这个微利行业，在更多市场复制我们在苏州的成功经验很重要。

当然，物业服务的地域性文化还是很重要。一些深圳的物业公司在苏州就做得不好。所以我选重庆作为了一个扩张的重要市场，毕竟我是重庆人。

目前在重庆渝北接了一个项目，最近我们正在谈一个机关物业服务项目，应该很快就能敲定下来了。

苏州川渝商会成立于2008年。目前企业会员有190家。渝商在苏州，30%是从事传统的餐饮、贸易、服务产业，近年来，相继进入担保、模具、地产等行业。另外重庆一些知名的地产企业也在苏州投资。

渝商路径

周雪峰的游艇价值120多万，16座双层，就停在太湖东山的水域。“看起来，这些产业都毫不相关是吧，实际上这都是物业行业所必需的关联产业，一般人认为的物业管理，就是看看门，扫扫地，但是我们要做的是专业化的精品物业，我们这种市场化物业公司没有任何背景，只有靠服务才能胜出。”周雪峰说。

安邦物业这种深入到毛孔的服务，几乎将物业产业链条上的各个环节都一一涵盖，除了前期介入服务之外，安邦还有全程物业管理服务的多种合作方式：顾问服务、代管服务以及委托管理服务。

目前已经是“国家一级物业资质”的安邦物业有限公司，在苏州承接的全委托项目已经有23个。

戴着眼镜、身量精瘦的周雪峰，在重庆读书时所学的专业是计算机应用中的财务分析。因为没有任何的背景可以依靠，当年这个大学生也要和那些从建筑工地农民工起家的同乡一样从零做起，。

“2002年刚来到苏州的时候，举目无亲，最困难的时候身上只剩下57块钱，需要马上找到一个工作养活自己，适应这个城市。”周雪峰说。到过多家公司打工的周雪峰最终找到了物业公司作为自己创业的第一站。不过，这个物业公司从一开始就和别人不一样，具有大格局下的万千气象。“物业管理，在苏州有20个亿的产业规模，虽然是劳动密集型的行业，但是我觉得，这是一个新兴的朝阳产业，关键看你要怎么做。”

（周雪峰，苏州安邦物业服务有限公司董事长、雪峰投资有限公司董事长）