前期物业管理免费的规定很扯淡

开发商支付前期物业管理费用并不能让买房人得到什么便宜。由于消费者不掌握定价权，开发商完全可以估算一下可能要替消费者支付的前期物业管理费用，把它打入成本，适当抬高售价。正如各种税费总是被转嫁到房屋买受人身上一样。相反，如果开发商能尽早建立一个傀儡业委会，它还能节省成本。

2010年5月27日，几乎所有的北京报纸和一些外地报纸都刊登了一则相同或相似的消息：北京市2010年10月1日生效的物业管理办法规定，业主委员会成立前物业管理费用由开发商承担。报道说，这一规定可以解决开发商对召开业主大会和成立业主委员会懈怠或阻挠的问题。甚至称，这可以促使开发商早点卖出更多房屋平抑房价。

我查了一下《北京日报》公布的《北京物业管理办法》原文，并没有找到这样的规定，只找到一条含义几乎相反的规定，“前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定”（第八条第二款）。

《北京物业管理办法》第八条第二款的依据，应该是《中华人民共和国物权法》第八十条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”“物权法”的“约定优先”在这里似乎变成了“本市相关规定”优先，但并没有说前期物业管理免费是显而易见的。

那么多报纸犯同样的错误有点不可思议。于是我继续查找，终于查到在国务院新闻办公室的网站上查到了原始出处。北京市住房和城乡建设委员会副主任张农科在北京市物业管理办法新闻发布会说，“《办法》规定，在业主大会成立之前，由建设单位承担物业的维修养护和管理完善责任。配套措施还将规定在合理的期限内，建设单位应当按照约定的服务等级标准提供前期物业服务，但不得向业主收取物业服务费。”张农科说的并不是市政府批准的《北京物业管理办法》，而是市住房和城乡建设委员会正在制定的配套措施。

张农科甚至还提供了配套措施这样规定的理由：“当业主大会这个主体没有出现的时候或者全体业主没有做出符合法律要件的共同决定之前，共有部位和共有设施仍然是在开发商手里，开发商并没有交出来。在这个阶段，我们的措施规定不得收费是符合法律的。什么时候该收费？业主大会出现了，我们真正的物业接收主体出现了。”

但是让开发商承担前期物业管理的费用并没有法律依据。目前通行的做法，是谁使用谁承担物业管理费用，也就是以交钥匙的时间作为买方开始承担费用的时间。考虑到买方迟早取得房屋所有权，《物权法》又规定约定优先，这样做并无不可。如果没有约定，则应该以所有权移转时间作为开发商和买房人之间纵向分担费用的分水岭。

也就是说，应该从产权登记过户即签发房产证之日作为买房人承担物业服务费用的起点。以产权移转时间作为纵向分担费用的界标，可以起到督促开发商尽早过户防止纠纷的作用。

张农科的理由也同样站不住脚。物业共有部分的产权人是业主全体，并不是业主大会；正如公司属于全体股东而不是实行多数决定制的股东大会。建筑物区分所有权制度下无论是专有部分还是共有部分，从来就没有任何一平方米是无主财产，它们总是属于全体业主，无非是随着买卖的进行开发商所占比例越来越小而已。而且《物权法》明确规定，专有部分和共有部分持分的产权移转是同时进行的。如果认为共有部分在业主大会召开前还在开发商手里，那么开发商完全有权利禁止买房人使用，难道买房人可以从公路上直接飞进自己的房门？

开发商支付前期物业管理费用的逻辑前提是承认开发商在第一次业主大会召开前对住宅小区共有部分的绝对权力。即使物业服务公司不是开发商的子公司，由于开发商向物业公司支付全部物业服务费用，开发商就成为物业服务公司的衣食父母，你说物业服务公司会听谁的？

确实，《北京物业管理办法》和它即将出台的配套措施能起到激励和保护开发商组织、操纵业主委员会的作用。也许大量住宅物业小区难以成立业主委员会的问题得以解决。但是以往的历史已经表明：开发商操纵业主委员会引起的纠纷同样不少，今后肯定更多。

（作者系知名北京学者）