陈庆芳：国有物业管理企业改制势在必行

近年来，我国的物业管理行业取得了快速的发展和一系列可喜的成绩，但是，与此同时，我们还应当清醒地认识到，行业内还有一批没有改制的国有物业管理企业因为体制的原因和机制的约束而不能健康快速的发展。
在笔者的物业管理行业从业生涯中，曾亲自组建了两家物业管理企业，一是原国有物业管理企业——渝海物业，一是现在经营的民营物业管理企业——金恒物业。通过这两家企业发展经历的对比，笔者坚定地认为，国有物业管理企业必须走改制之路。惟有如此，企业才会有生机和活力，才能在与民营物业管理企业的市场竞争中取得主动权。
国有渝海物业的发展历程
渝海物业是大型国有企业——重庆渝海控股集团公司下属的专业物业管理公司，组建于1995年8月，1998年就通过了ISO9001国际质量体系认证。由于当时涉足重庆物业管理行业的大型国企很少，因此渝海物业的管理面积不断扩大，发展势头也非常好。在当时的重庆，渝海物业一度被誉为重庆物业管理行业的先行者、开拓者。
创业之初的渝海物业，因其拥有懂得物业管理服务、善于物业经营的核心领导层和一批训练有素的专业技术人才队伍，物业管理服务的质量非常好，在重庆业界有着很好的口碑。为此，许多开发商、业委会纷纷送项目上门，前来邀请渝海物业提供管理服务。在重庆物业管理行业，渝海物业第一个进入市场，到2001年，渝海物业所管楼盘面积达到了近150余万平方米，其中有50%是外接社会楼盘，所管小区先后获得“全国物业管理优秀住宅小区”、“重庆市文明小区”、“建设部文明服务示范窗口”、“优秀物业管理企业”等各种荣誉称号，并且成为重庆市首家国家一级资质物业管理企业。
对外拓展、承接项目进行管理服务，这对任何一家物业管理企业的发展来说无疑都是件大好事，然而由于渝海集团公司从集团自身发展战略角度考虑，缺乏对物业管理行业发展趋势的预见性，最终形成决定：不同意渝海物业再继续对外承接楼盘。
此时，渝海物业核心领导层为了企业的长远发展，从2000年开始，就配合渝海集团公司进行物业管理企业改制。不过，尽管渝海物业为改制进行了大量的努力，但最终因国企体制方面的种种原因未能成功，并最终浇灭了渝海物业人一颗颗火热的心。至今，渝海物业也没能彻底从渝海集团总公司这个大国企中改制出来，由于没有主动权，企业的发展受到诸多制约，发展非常缓慢，丧失了做大做强的最佳历史机遇。

民营金恒物业的发展历程
2002年，我们根据中央、建设部提出的“国退民进”、“建管分离”等行业发展思路，以股份制的形式正式组建了民营的金恒物业，彻底脱离了国企。当时我们清醒地认识到，虽然金恒物业没有渝海物业背后的开发商作支撑，但金恒物业凭借企业灵活的机制和一批原渝海物业的优秀管理人才以及强烈的市场意识、服务意识，经过艰苦的努力，一定会踏平坎坷成大道，打出一片新天地。
金恒物业成立之初，只有不足200平方米的办公房，管理的3个楼盘总面积不足20万平方米，当时的困难、压力之大可想而知。然而，我们有一批优秀的人才，有灵活的物业管理服务机制，有“诚信似金、创新永恒、随时随地、用心尽力”的企业理念，有“规范、服务、和谐、发展”的指导思想，公司对已管理项目按照其品质、资源成本、风险、效益进行优化，及时做好项目加减法、确保公司的良性发展，积极稳妥地拓展市场，不断扩大管理规模，并充分保证其品质，以实现规模与效益的同步增长。同时，我们严格按照现代企业制度的要求，努力打造中国诚信物业管理品牌，渐渐使企业品牌在社会上有了良好的知名度和美誉度，一些开发企业纷纷慕名而来，邀请我们进行项目委托并与之合作，从而开创了金恒物业发展的新局面。
2003年9月，我们完成了对重庆市民营企业五十强天奇集团旗下的北碚天奇物业管理有限公司的兼并，组建了重庆金恒物业管理有限公司北碚天奇分公司，开创了重庆物业管理行业兼并的先河。金恒物业兼并天奇物业使金恒物业扩大了市场占有率，增强了竞争力，实现了多方共赢的目标。
2005年初，我们与重庆市房地产企业五十强之一的重庆锦天置业（集团）有限公司联手，组建了重庆锦天金恒物业管理有限公司，接管了锦天置业开发的一系列楼盘，进一步拓展了业务范围。
2007年6月，金恒物业与广厦重庆第一物业管理有限公司全面合作，开始共同管理广厦重庆置业集团在渝开发的120万平方米楼盘，公司的管理面积和品牌影响力进一步扩大。
如今，6年过去了，金恒物业的管理面积累计达到600万平方米，已经成为立足重庆，辐射四川、贵州的区域性物业管理企业。同时，金恒物业还获得了国家一级资质物业管理企业和第一、第二届“重庆市信得过物业管理企业”荣誉称号。此外，金恒物业所管的多个小区获得“物业管理示范优秀小区”殊荣。这一切足以说明，金恒物业已经走上了良性、快速的发展道路。
国有物业管理企业改制势在必行
通过渝海物业与金恒物业两家企业的发展和现状的对照，我们不难看出，由于国有物业管理企业没有自主权，尽管精明能干的管理者使出了浑身解数、万般法宝，但仍然难以摆脱改制不成、企业发展受到制约的两难境地。而走上独立自主经营之路的民营物业管理企业，却因为其自主权大、机制灵活、没有过多约束等多方面的优势而得到了迅速的发展。通过在渝海物业和金恒物业这两家不同性质的物业管理企业的工作经历对比，笔者的体会是：国有物业管理企业改制势在必行。◇
作者系中国物业管理协会副会长、重庆金恒物业管理有限公司董事长