聚焦思考 |《民法典》实施在即，对物业管理冲击巨大，我们该作出怎样的思考？

5月28日，十三届全国人大三次会议审议通过了《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典），这是新中国成立以来第一部以“法典”命名的法律，并将于2021年1月1日起施行。

民法典涵盖了民生的方方面面，是民事活动的基本遵循和依靠，意义重大，影响深远。其中，民法典所涉及到的与物业管理相关的信息，对物业行业现有的部分模式造成了巨大的冲击。每一次变革都将撼动行业的根基，这一次也不例外，尤其是一些早已被业内提到明面上指出必须进行变革的问题，经过法律的强制推行，物业行业不得不作出改变。

面对民法典，物业服务企业对行业未来管理方式的转变和改革方向应作出怎样的思考？

据业内专业人士整理，本次民法典引起强烈讨论的内容主要包括几个热点：

热点一：物业服务合同章

物业服务合同章最受物业服务人关注。近年来业主与物业纠纷不断，该章作为合同编的重要组成部分，明确了业主和物业的义务和权利。重点有：

1、物业服务企业的解聘与续约

民法典规定，业主按照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前60日书面通知，除非另外约定；物业服务企业服务期满前不同意续聘要提前90日书面通知业主，除非另有约定。

物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前60日书面通知对方。

该部分是明确了业主具有合同任意解除权，即无需合同到期，只要业主大会程序合法，即产生解除效力，物业公司就要退出，但业主要赔偿物业损失；而合同期限届满后，无须就是否续聘再作专门讨论决定。没有决定续聘的情况下，合同变为不定期，当事人（主要是业主）随时可以解除，也就是说目前市场上先解聘再选聘的程序可以不再执行。

聚焦思考：业主具有合同任意解除权，在此驱动下，物业服务人应重点考虑，如何通过提高服务品质来保障自身的最大利益。因为如果被解聘，即使会得到相应赔偿，但对自身品牌和口碑仍然会造成巨大的不利影响。物业服务人今后发展升级的重点，要考虑创新传统管理模式，结合“智慧楼宇”、“智慧社区”、“智慧物业”等概念，把握地产市场的需求动向，如降本增效等核心需求，与业主建立良好的合作关系等。

2、物业服务方需对服务工作进行定期公开报告

物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

该部分明确了物业服务人的信息公开义务。这与近年来业内提倡的“物业管理透明化”相符一致。民法典的明确提出，是为透明的物业管理服务披上法律强制的外衣，可有效减少、控制整个行业因管理不透明而衍生的种种灰色地带，将对改善业主与物业的矛盾起到关键作用。

聚焦思考：如何才能做到真正的透明物业？目前市面上的信息透明仍然存在流于表面化、形式化的问题，公布的内容只是一些表面的数据，这些数据由物业公司自行发布，缺乏监管，若因造假出现问题，是整个行业的一大信任危机。 以真实客观的数据为依据，实现运营管理过程的透明化、可视化，是物业服务人需要努力靠近的方向。

3、 业主需提前告知物业服务人的事项

①业主装饰装修房屋的，应事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事件，并配合其进行必要的现场检查。

②业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

该部分明确了业主向物业服务人的告知和配合义务。也就是说，业主卖房、租房都要事先告知物业方了，这其实方便了物业方对社区、楼宇的情况的详尽掌控，有利于更好开展日常的管理服务工作。

聚焦思考：全面掌控服务区域的情况，并及时作出调整与反应，时刻保持高效、舒适、安全以及人性化的服务，是物业服务人让业主信赖的重要品质。除业主需告知的部分外，物业服务人应考虑采取更科学的手段，主动掌握更多情况，如区域内人员分布、人流变动、员工工作轨迹、设施设备运行情况等信息，随时对服务方案作出调整，不断优化服务品质。