南都物业2017年年度董事会经营评述

4月21日消息，南都物业（603506）2017年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析
报告期内，公司秉承"让生活更美好"企业使命，坚守"客户第一、诚信、专业、协作、激情、敬业和创新"的七色花文化核心价值观，严格管理，锐意进取，成功实现公司在业务规模、品牌推广、资本市场、并购融合和长租公寓等多方面的重大突破。
1、业务规模再创新高
2017年，公司挺进江西、安徽、湖北等省。至2017年12月31日，服务版图已覆盖全国十余省(直辖市),稳步推进全国物业服务业务拓展计划。
截止2017年12月31日，公司累计总签约项目275个，比上年同期增加72个，增长率35.47%,公司累计总签约面积3884.95万平方米，比上年同期增长736.91万平方米，增长率23.41%。
2、品牌知名度、美誉度持续提升
1)业绩荣誉在中国指数研究院举办的2017中国物业服务百强企业评选中，公司名列全国23位，并荣膺"2017中国物业服务行业市场化运营领先企业"称号。同年，公司还被评为浙江省A级"守合同重信用"企业，荣获杭州市物业管理协会颁发的2017年度行业贡献奖等。
2)客户满意度
2017年，公司在园区绿化养护、日常事务处理及时率、信息公布、仪容仪表、服务态度等方面客户满意度均获提升。
3、资本市场实现突破
2017年12月5日，公司顺利通过中国证券监督管理委员会第十七届发行审核委员会2017年第61次发审委会议审核，并于2018年2月1日在上海证券交易所上市发行，成为国内首家登陆A股的物业服务企业，为公司持续健康发展打下了坚实的基础。
4、信息化建设取得重要成果
1)悦嘉家智慧平台
2017年，悦都科技在产品技术方面，完成对悦嘉家智慧平台的多次系统升级，包括悦购管理、快递代收优化、缴费账单管理、园区PC发布、门禁系统改造等，并在8大重点研发系统上均取得重要成果，包括缴费系统、三方平台接入、智能人行门禁系统、梯控系统、可视对讲系统、访客系统、手机巡更系统和立屏系统等。
2)总部信息系统
2017年，公司完成了对原有协同办公系统的更换，已上线的新系统一期，包括行政、人事、财务、采购等类别近百条流程及营销、合同等模块，进一步提升了公司内部协同效率与规范性。
在财务信息化方面，公司完成财务管理系统一期优化，覆盖旗下各分子公司，财务核算更精细化、标准化；完成系统二期需求调研及部分实施工作，预计于2018年分步上线；完成国税开票系统与物业管理系统的对接，实现了在业务系统上直接开具增值税发票。
5、采林物业整合效应初显
2017年1月16日，采林物业完成股权转让的工商变更登记，公司取得采林物业90%股权，成为采林物业控股股东。
在2017年里，采林物业逐步导入物业管理系统、协同办公系统、财务管理系统等公司总部信息化管理工具，与公司管理体系顺利融合，成功完成新项目拓展签约以及老项目到期续约工作。
多个在管项目获得荣誉表彰，如"西安市高新区2016年度安全生产工作先进基层单位"、"重庆市巴南区物业良好项目"、"2016年度如皋市住建系统行业管理先进集体"、"第二届‘如城最美’评选最美小区"、"2016年度宿迁市物业服务优秀示范项目"等。
6、公寓租赁服务业务稳步推进
2017年，大悦资产位于杭州市滨江区的群岛MOMA服务公寓和江干区的群岛JUNGLE国际青年社区先后开业。2018年，大悦资产入选成为杭州市首批住房租赁试点企业之一。
二、报告期内主要经营情况
2017年度公司实现营业收入81,952.34万元，比上年同期增长41.85%;发生营业总成本72,388.85万元，比上年同期增长44.47%;实现营业利润10,333.76万元，比上年同期增长22.47%;实现利润总额10,292.78万元，比上年同期增长20.37%;实现净利润7,536.67万元，比上年同期增长19.70%;实现归属母公司股东的净利润7,483.24万元，比上年同期增长18.85%;实现基本每股收益1.26元，比上年同期增长11.50%。
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、消费升级，行业迎来新机遇
国务院办公厅在印发的《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》中，明确指出要推动物业管理、搬家保洁、家用车辆保养维修等生活性服务规范化、标准化发展。目前我国正处在第三次消费结构升级中，传统的生存型、物质型消费逐步让步于发展型、服务型等新型消费，消费者从最初的应付生活转变为经营生活、享受生活。物业管理行业也正摆脱传统理念的桎梏，不断挖掘行业本身价值，积极向现代服务业转型升级。随着国家产业结构调整，第三产业占GDP比重已经达到51.6%,但与发达国家占比70%相比，服务业还较大增长空间，物业服务行业处于发展的机遇期。
2、行业规模稳步增长，市场规模持续扩大
中国指数研究院2017年发布的报告显示，2016年全国商品房在管面积约为185.1亿平方米，2016年商品房竣工面积约为10.61亿平方米，预计2017年全国商品房在管面积将达到195.7亿平方米。2012年-2016年，商品房竣工面积的年均增速约为1.6%,按照此增速计算，2020年物业在管面积将达到228.6亿平方米。按百强企业管理项目平均物业费计算，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。
3、行业集中度持续提升，市场分化加剧
目前，中国物业管理行业的集中度不高，呈现区域差异性较大的竞争格局。行业处在不断的整合过程中，行业集中度逐渐提升。百强不同层级企业管理面积分化明显，规模较大企业轻松跑赢大市，规模较小企业发展相对平稳。
4、服务全面升级，驱动企业加速发展
物业服务将实现"服务标准化、技术现代化、业务多元化、人才技术化"的全面升级。传统的物业服务业态粗放式、手工式的程度较高，伴随着明显的效率低化、成本重化、服务非标化、管理困难化等先天缺陷。现代化的物业企业将充分利用科技化、信息化、人工智能等高新技术对传统密集型劳动输出模式转变为针对不同业主需求的集约型现代物业服务模式。
(二)公司发展战略
公司以"让生活更美好"为企业使命，充分利用自身物业服务的技术优势和团队优势，将主营业务做大做强，扩大营业规模，提高利润率，提升品牌影响力，借助互联网与资本市场的力量，力争将公司打造成具有核心竞争力的百年卓越服务企业。
1、增量开发，聚焦优势
公司通过全国网点布局，做好营销网络拓展，获取更多项目；同时寻找并购整合机会，稳步扩大业务规模。在具体策略上，实行聚焦经济重镇、突出商办优势、拓展战略客户的原则：聚焦经济重镇：公司按照"3+X"城市发展战略，以江浙沪为中心，逐步实现覆盖长三角、渤海湾、珠三角和内陆省会四大城市群的全国布局；在杭州、上海、北京、苏州、南京、宁波、无锡、成都、重庆、长沙、郑州、武汉、西安、青岛、济南、广州、深圳等一二线城市重点开展业务，发挥规模效应。
突出商办优势：在服务百余个商办物业项目的基础上，公司沉淀管理经验为标准化、透明化、专业化的服务产品，力争打造国内商办物业服务领先品牌，与旗下住宅物业服务业务均衡发展。
拓展战略客户：公司进一步加强大客户培育，以优势互补、合作共赢的思路扩大与大客户的合作。
2、存量保有，提升品质
公司充分利用自身物业服务的技术优势和团队优势，通过服务标准化、管理信息化和人力优化等方式，提升服务品质和管理效率，从而提高客户满意度。
服务标准化：公司针对不同建筑类别、不同收费标准的物业，梳理形成分层的标准化服务体系并不断优化。
管理信息化：公司通过信息技术的应用，提升客户体验和便捷性，提高管理效率，降低管理成本。
人力优化：公司优化人力资源，提升人员价值，调整人力成本；坚持文化建设，提高内部管理水平。
3、变量挖掘，模式创新公司深入挖掘客户需求，以客户满意为前提，积极创造社区商业服务机会，提高物业增值服务附加值，用多样化的经营模式来增强公司的盈利能力。
悦嘉家社区生活服务平台：公司以子公司浙江悦都网络科技有限公司(悦都科技)为主要平台，通过与互联网结合的方式，优化物业服务，缩短响应时间，提升服务效率，并使服务更精准、更到位，同时创新社区服务类别，接入多种第三方服务，例如家政、幼托、养老、健康、培训等，使得社区服务多样化，业主需求得到全方位满足，努力成为未来社区服务的整合者与领跑者。
公寓租赁服务：公司以子公司浙江大悦资产管理有限公司(大悦资产)为载体，依托南都物业综合运营实力与设计、开发资源，以住宅社区、企业园区客群为入口，以"产品+互联网+社群"为手段，打造"群岛"品牌租赁公寓，致力于实现客户投资、持有资产的持续增值，做高成长力的资产管理服务商。
(三)经营计划
2018年，公司将继续秉承"让生活更美好"使命，通过积极开拓外部市场，加强营销能力，挖掘客户需求，做好经营管理，确保公司持续健康发展，完成董事会下达的各项指标和任务。
1、市场开发计划
随着国内经济的快速发展，居民生活服务、商办综合服务需求不断提升，物业服务行业将迎来转型升级的大好机会。公司将全面推进全国化市场拓展计划，加大品牌推广力度，积极推进并购合作，与更多有实力的开发企业形成合作关系，深耕已进入的城市周边市场。
2、品质管控计划
公司坚守"客户第一、诚信、专业、协作、激情、敬业和创新"的七色花文化为核心价值观，把握客户需求，提升服务质量，将品质打造作为企业立身之本。公司将根据物业项目的类型和定位，建立并不断优化标准化服务产品体系；由事业部负责人、区域负责人及优秀项目负责人组建项目运营专家库，参与项目品质检查工作，切实提升项目品质，有效解决项目运营过程中碰到的难点与痛点问题；全面推进第三方满意度调查和问责机制。
3、人力资源计划
公司将继续优化人力资源管理体系，完善岗位职责、考核激励、培训教育等体系建设，形成良性竞争机制，营造和谐的用人环境。公司将根据实际情况和未来发展规划，在公司中高层管理者中，继续引进和储备市场营销、质量控制、经营管理等各方面的优质人才，优化人才结构；在基层管理者特别是项目经理中，加大"80后"、"90后"、本科生比例，建立有知识、勤思考、能担当的一线管理者团队。
4、增值服务计划公司对于增值服务加强统筹管理，整合公司商业资源，挖掘潜在客户需求，提高公司多种经营收益。在项目，公司计划对项目物业服务中心进行功能升级，在保证物业服务品质的同时，增加社区客厅、快递包裹室、儿童游玩区、商品展示等场地，与业主进行娱教互动，推广业主需求较高的增值服务内容。
5、公司治理计划
公司将以此次成功上市为契机，严格遵守《公司法》、《证券法》等法律法规规定，根据企业内部控制体系要求，进一步完善和优化公司的法人治理结构与风险防范机制，稳健推进现代企业制度建设，完善决策机制和内控机制，提升企业决策科学化和运营规范化水平。
上述经营计划并不构成业绩承诺，投资者也应对此保持足够的风险意识，应当理解经营计划于业绩承诺之间的差异。
(四)可能面对的风险
1、市场风险国内物业管理企业数量众多，相对于市场总规模而言，物业企业经营规模普遍较小，竞争较为分散，尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司，行业集中度不明显。随着市场竞争愈加激烈，越来越多的物业企业在香港联合交易所上市、在新三板挂牌。物业企业追求规模化、品牌化发展将是行业发展趋势。公司亟待快速提升自身服务与管理能力，扩大品牌影响力，使得在未来激烈的市场竞争中处于有利地位。
2、经营风险
公司主营业务为物业服务，属于劳动密集型行业。公司除了自有服务人员，还将部分秩序服务、保洁等业务委托给该领域的专业外包公司，以提高服务效率，灵活适应市场需求。因此，如果人力成本上升或者外包公司不能按合同约定提供外包服务，或将影响公司业务运营和品牌声誉。
此外，公司虽近年来积极拓展全国市场，但物业管理服务区域仍主要集中在浙江地区，一旦出现浙江省竞争加剧、业务规模饱和或地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司经营产生不利影响。
3、财务风险公司管理项目多数采用包干制收费方式，即业主向公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由公司享有或承担。大部分业主能够按期或者在一定期限内缴纳物业费，但也存在部分物业费无法收回的情形，对公司经营造成不利影响。
4、管理风险
物业管理属于重管理的轻资产行业，保持核心业务人员的稳定性、实现人员的标准化管理是保证公司核心竞争力的关键。公司的经营规模将快速扩大，在资源整合、技术研发、生产管理、市场开拓和资本运作等方面对公司提出了更高的要求。如果公司管理水平及人力资源不能及时适应公司未来经营规模的快速扩大，将影响公司的运营能力和发展动力。
5、募集资金投资项目风险公司的募投项目有一定的实施周期，在项目达产前难以获得较高收益，因此公司存在发行后净资产收益率被摊薄的风险。
四、报告期内核心竞争力分析

公司成立于1994年，成立之初为房地产开发商下属的物业公司，公司较早发现了市场机会，开展了市场化运营，2006年后公司成为完全独立的第三方物业企业。
二十多年的物业管理经验，公司的核心竞争力在于其拥有机制优势、人员与组织优势、管理与品牌优势，以及常年经营积累的项目资源优势。
一、机制优势公司率先实现了市场化运作，不存在地产开发母公司或集团的制约，能够做到独立决策，提升对客户的关注度。公司的灵活机制优势使公司在市场上动力充足，竞争能力较强，相比同业能够提供更高性价比的服务。独立决策的机制使得公司的管理层能够发挥最大的能动性，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，避免了高级管理层波动的风险。
二、人员与组织优势公司拥有年轻化的管理团队，高级管理人员主要集中在70后年龄段，中级管理人员主要集中在80后，具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与奋斗精神。公司历来重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，使得公司职能部门扁平化，预算绩效独立核算，权力得到充分下放。此种架构对保留人才、激发人员斗志、保持信息畅通等方面都起到了较大的作用。
公司还建立了有效的员工薪酬与激励机制，制订了各项员工关怀制度来增强员工的归属感与满意度。公司建立了完善的培训体系，为员工创造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升学历。
三、管理与品牌优势
公司作为专业化物业管理企业和中国物业管理协会常务理事单位，已通过ISO9001、ISO14001和OHSAS18001三项管理体系认证，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司3次入围中国物业管理协会全国物业服务企业综合实力前30强，曾在全国物业服务企业商业类排名位居第4位，获得了商业模式创新企业称号。此外，公司获得了中国指数研究院服务领先品牌称号，其品牌价值位列全国前15强，并获得中国物业服务商办物业管理TOP10称号。2017年获得中国指数研究院"中国物业服务百强企业"、"市场化运营领先企业"称号。
公司的40余个在管项目被各级部门评为优秀示范项目，获得了浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号。在公司业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，具有较强的品牌影响力。
四、项目资源优势
公司通过提供不断更新与优化的服务，积累了一大批优质且稳定的客户资源。2011年起，公司与银泰置地开展合作，进军综合商业物业市场，率先实现了齐全的业态分布与多元化服务体系的建立。公司总结各类项目的服务与管理经验，创造了"南都管家"等服务模式，获得了多个综合体、写字楼、产业园区等商办项目以及较为高端的住宅项目。公司在获得多个项目的同时，提升服务品质，赢得了客户的认可，保证了稳定的项目来源。
此外，公司与银泰置地、绿地集团、阿里巴巴等近百家有相同品牌发展理念的开发企业达成了多种层次的合作，为公司未来项目的稳定性与拓展性打下了坚实的基础。