贵州省物业管理条例五大立法亮点解读

物业之家讯：《贵州省物业管理条例》将于2011年1月1日开始施行。不少市民很关心该《条例》施行后，会给自己生活带来什么影响？关于小区停车、物业费收取、物业安全等问题又是怎么明确的？对此，记者专访在法律界从业近20年，且在该《条例》二审时提出修改建议的律师贺阳，请他解读该《条例》。

【亮点一】 “安全责任”合同上要约定

小区业主被盗，物管该不该负责、该不该赔偿？《条例》规定，物业服务合同中物业服务项目包括保安服务的，应当在物业服务合同中就保安服务的内容、质量、责任区分、违约责任等作出明确约定。

贺律师曾代理一起诉讼——南明区某小区业主，花费5000余元购买的新电动车，停放在小区内被盗。业主要求物管赔偿，物管却表示，一个月才80元的停车费，不可能负担赔偿责任。而且，由于小区没有监控录像，车子到底怎么丢的也说不清。双方协商未果，业主遂向南明区法院起诉。经法院判定，最终由业主和物管各负担50%的责任。

贺律师表示，如果双方之前已经签订物业合同，明确责任，完全可以避免这件官司。该《条例》对于“安全问题应在合同内约定”的规定，比《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》更加细化，通过事先签订详细的合同，明确物管人员和业主之间的责任划分，可有效减少不必要的纠纷。

【亮点二】“野蛮装修”或付惨痛代价

因为楼上住户的“野蛮装修”，白云区某小区住户张某某的家里近日下起了“小雨”。这是贺律师最近代理的一个案例。如今，越来越多的“野蛮装修”引发了邻里之间的“战争”。即将施行的《条例》明确禁止业主、物业使用人将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房等，禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸等“野蛮装修”行为。该《条例》还规定，对于业主、物业使用人破坏或者擅自改动建筑物的承重结构、主体结构行为，由物业所在地县级房屋行政主管部门或者其他有关行政主管部门责令改正，处以1000元以上5000元以下罚款；情节严重的，处5000元以上5万元以下罚款；造成他人损害的，依法承担民事责任。

【亮点三】未装修未入住 都要交物管费

“部分业主以房屋还未装修或暂时未入住为由，拒交物管费。”贵阳某物业公司刘经理对此很不满：“小区的绿化、楼道的清扫等服务工作，却是从交房那天就开始的啊。”此次审议通过的《条例》规定，房屋达到交付条件，买受人延迟接受房屋交付的，物业管理费发生的起止日期自建设单位催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起算。业主不得以未享受物业服务或无需接受相关物业服务为由拒交。不过，贺律师提醒广大市民，如果是房屋未达到交房条件的，可以拒绝收房，而且，物业管理费在业主因正当理由，拒绝收房期间是不能算在业主头上的。

【亮点四】小区车位不得“只售不租”

小区停车位到底是买还是租？《条例》规定，约定属于建设单位所有的车位、车库出租的，应当首先出租给物业管理区域内的业主、物业使用人。业主、物业使用人要求承租车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。此外，约定属于建设单位所有的车位、车库出售时，车位、车库数量少于或者等于物业管理区域房屋套数的，每户业主只能购买1个车位或者车库；车位、车库数量多于物业管理区域房屋套数的，每户业主至少可以购买1个车位或者车库，业主自愿放弃的除外。除超过规划配置比例且多于物业管理区域房屋套数修建的车位、车库外，不得出售给业主以外的其他人。“不少房开商为实现资金快速回笼，将小区车位‘以卖为主’,甚至还卖给非小区的住户，造成部分业主的车辆被外来车辆‘挤’出小区。”贺律师表示，该《条例》明确规定，建设单位不得以只售不租为由拒绝业主承租车位、车库，保护了广大业主的权益。

【亮点五】小区交通事故由交警处理

中学生王某在贵阳某小区内骑单车，下坡时撞上了一个女大学生。王某认为是女大学生走到路中间才造成了事故发生，而女大学生则表示，小区只有一条道路，车辆本应缓慢行驶，而王某车速过快导致事故。双方联系交警部门认定责任，交警表示，这不属于道路交通事故，应由辖区派出所受理；联系派出所后，派出所认为这属于交通事故，不属于他们受理的范畴……由于责任迟迟未认定，双方最终只得通过法律途径解决。经法院判定，骑车人和坐车人分别承担60%和40%的责任，而女大学生无责任。“过去，小区发生交通事故没有明确到底是哪个部门处理，致使一些交通事故发生后，找不到处理人和责任认定人，最终只得通过法院判定，付出较高维权成本。”贺律师说，近两年来，他已代理过3次类似起诉。小区内发生的交通事故，是由辖区派出所，还是由交警部门来处理呢？《条例》对此已经有了规定，物业管理区域内车辆通行发生事故，公安机关交通管理部门接到报案的，应当及时依法处理。