雅居乐与安邦联手做社区金融，将分拆物业公司上市

近年来，拆分物业服务公司让其独立走向市场已经是房地产公司的另一新趋势。

5月6日，广东地产商雅居乐（03383.HK）发布物业4.0新品“雅管家”APP。“雅管家”以物业管理为切入口，通过互联网平台做多元化的社区产业。

作为国内首家赴港上市的物业管理公司，花样年集团旗下彩生活（01778.HK）在社区O2O布局后备受资本市场的关注。其高盈利水平也带来股价的不断提升，最终市值已经超过了母公司。

这使得众多地产商都开始产生分拆物业公司的想法。

澎湃新闻（www.thepaper.cn)注意到，目前越来越多的房企在进入金融大消费的布局，诸如安邦、平安这类的险资也纷纷布局社区金融服务平台。

雅生活服务集团公司副总裁董亚夫告诉澎湃新闻，雅居乐并没有唯一的合作伙伴，安邦在很多领域的创业性非常强，与雅居乐的理念一拍即合。雅居乐和安邦的合作将首先从保险行业开始，进而发展至金融全链条的合作。

近年依靠各类大手笔收购，迅速在金融行业崛起的安邦保险也有着自己的O2O社区金融服务平台“邦比邻”。与银行以实体网点为依托不同的是，安邦采取的是“重互联、轻资产”的业务模式。也就是说，安邦依靠物业、商户、垂直产业机构，来植入社区的可定制化金融服务模块。在这些方面，雅居乐推出的“雅管家”与安邦的业务模式相吻合。

在搭上互联网的翅膀后，分拆旗下物业管理业务也成为房企的另一发展趋势。如中海、碧桂园、富力等房企均明确提出将旗下物业进行分拆上市。

雅居乐总裁陈卓林曾在公司2015中期业绩会上表示，雅居乐目前正在做物业分拆这一块的相关研究。陈卓林称，雅居乐每年物业管理营业额超过10亿元，未来会考虑分拆的方向。

长期以来，盈利能力低是传统物业管理的最大硬伤。

克而瑞研究中心经理朱一鸣曾表示，若房企拆分物业管理板块上市仅是为了发展传统物业管理业务，以目前的收入水平将很难受到资本市场认同，甚至连盈利都难以保证。唯一的解决办法就是房企加快对社区O2O业务的探索，培养出新的盈利模式，通过这部分收益对传统物业管理业务进行补充。

而能够提供稳定正现金流的物业管理板块只需要改进一下模式就能实现轻资产，以彩生活为例，资本市场也认可和接受物业公司的分拆上市，估值还高于房地产开发业务。但是，分拆上市并不能解决这个行业盈利难的问题。社区O2O在一定程度上能够达到节约成本的目的，而通过端口提供养老、医疗、金融、生活等服务在理论上可以获得增值收益。

在盈利模式方面，雅居乐物业表示，雅居乐物业将通过实行经理人制度最大程度优化资源，实现社区增值保值，在这个过程中赚取公开透明的固定利润，以规模增长实现利润增长，且最终实现市场与业主需求同步的价格联动机制。

雅居乐物业管理服务有限公司成立于1993年，目前管理各类物业的总建筑面积逾5000万平方米，自有物业3700多万平方米，管理的总户数约20万户，涵盖住宅、高端豪宅、旅游地产、商业、写字楼和房地产综合体等多种物业形态。

雅居乐地产控股副总裁叶翔表示，截至2015年底，雅居乐的物业管理项目营收为12亿，新签合约突破15到16亿，2016年的目标是希望物业管理的营收达到20亿。