物业项目经理的“六脉神剑”

物业公司的项目经理是接受公司委托，负责目标物业的管理、经营和服务工作，并按照物业服务合同约定完成相应业务的第一责任人。项目经理的工作就是要保证现场干净整洁，保障设施设备正常运转，维护秩序和谐稳定，为业主提供安全、舒适、方便的工作和生活环境，并完成公司的经营指标、管理指标。

作为物业项目经理要做好以下这六个方面的工作：

德才兼备，以德为先

常言道：“做事先做人，正人先正己。”要想成为一名优秀的管理者，首先要具备良好的思想品质，注重个人道德修养，养成良好的工作、生活作风。

虽然物业管理行业的门槛很低，但是做到精通却不简单。物业管理专业是一门综合性学科。一名优秀的物业经理人不仅要掌握经济学、管理学、心理学、社会学、公共关系学等学科的基础知识，还要了解法学、统计学、保险学、建筑学、工程学、设施设备、智能建筑等常识。最重要的是要有丰富的实践经验，灵活地运用相关知识来解决实际问题。

每一位物业人都应具备严谨、科学的思维习惯和坚韧不拔、持之以恒、孜孜不倦的优秀品质，不断学习专业知识、夯实基础、熟练技能、追求卓越、精益求精。

凝聚团队，勇打胜仗

组建一支“意志坚定、训练有素、执行有力、能打胜仗”的队伍是管理好一个项目的基础。团队要有明确的目标，并使其深入每一个员工的内心。目标是一面旗帜，一盏明灯，它可以带领大家朝着共同的方向努力拼搏。只有方向对了努力才有价值。物业项目管理在不同的时期目标应有所侧重，要根据在管项目的实际情况制定有利于运营管理和发展的目标，并大力宣导。

项目经理要以共同目标、价值实现为导向，统一思想，强化意识，达成共识，让员工肯干事;有计划组织培训，开展业务比武，提高团队成员业务技能、服务水平、沟通协调能力和处理紧急突发事件的能力，让员工会干事;制定明确的岗位职责、规范的工作流程、奖罚分明的管理制度、公开透明的问责监督机制，靠制度管人管事，让员工心服口服能干事，执行有力干成事。

大多数行业的基层从业者家境都不太好，生存在社会的底层，从事这份工作也是迫不得已。他们极度需求他人的认可和尊重。管理人员要多多考虑他们的疾苦与辛劳，善待他们，多一些人文关怀，让物业人生活得体面些，才能增强对企业和行业的归属感和团队凝聚力。

控制成本，完成利润

成本控制是企业发展的基础，是增加盈利的根本途径，直接服务于企业目标。成本控制贯穿项目运营管理的全过程，关乎目标利润的完成。

怎样做好成本控制呢?

首先，要制定成本标准，做到事前有准备，合理安排工作。成本标准的制定要以实现利润最大化为要求。项目经理根据项目的实际情况来制定物料采购标准、耗材发放标准、资产折旧标准、人员工资福利标准等各项成本标准。

其次，要采取有效的管理方式控制成本，做到事中有控制，有效监督工作。精细化管理方式是成本控制的有效手段。这种管理方式就是要落实责任，将责任具体化、明确化，要求每个员工都要到位、尽职。5S管理法是精细化管理的典型代表，将其引入物业现场管理能有效地控制人员、物料、工具、设备等，规范现场、现物，减少和避免浪费，控制成本。

最后，要将实际工作效果与标准进行对照，找出偏差并分析其发生的原因，进一步采取管理行为。做到事后有处理，持续改进工作。

提升品质，塑造品牌

干净整洁的环境、正常运转的设施、和谐稳定的秩序是物业管理所追求的服务品质，是物业人的良心，是业主满意的基础，是塑造品牌形象的保障，是公司发展的强大竞争力。

维持并提升服务品质要做好以下三方面的工作：

首先，建立和完善质量管理制度和培训管理制度。依据现行行业标准、服务业态特点与业主要求制定适应项目实际情况的岗位职责、工作流程、操作规范等程序文件，撰写质量手册。定期开展培训组织员工学习。

其次，践行工匠精神，建设品牌文化。工作态度是品质管理工作的关键。提升品质首先要端正心态，才能认认真真的做好每一项工作，形成品质文化、品质理念。大力宣导脚踏实地、坚持不懈、精益求精的工匠精神，转变员工思想，培养其形成品质意识。

最后，加大监督力度，狠抓执行落实。坚持走动式管理，常抓检查工作不松懈。实行一周一检、经理巡检、主管巡检、主管互检、员工自检五种检查方式并行，让检查工作彻底、细致、全面。同时辅以奖罚分明的、公平公正公开的管理制度，确保政策落地、执行有力。

有效沟通，促进和谐

一个物业项目涉及多方面的复杂的人际关系。从内部来看，协调好与员工的沟通、与公司的沟通、与甲方的沟通是顺利开展工作的保障。

物业公司的基层员工年龄普遍偏大，受教育程度低，沟通相对困难，如果不耐心去听就很容易产生误解。通常业主投诉，是对物业公司某些方面存在不满，心中有些怨气。当我们耐心地听完业主的抱怨，他的怨气也就消了一半。我们再有理有节地阐明观点，往往能得到业主的理解与认可，可能就把投诉做成了惊喜。所以管理人员一定要耐心地去了解他们，减少误会的发生，便于管理。及时准确地向公司反映项目运营管理的成绩和问题，争取领导的认可，寻求公司的帮助，减小管理难度，规避管理风险。

从外部来看，与主管部门的沟通、与媒体的沟通、与同行的沟通等等，都有利于获取外部支持，营造良好的社会舆论。

超值服务，精益求精

项目经理受公司委托管理一个项目，就要以实现利润最大化为总目标，探索新的运营模式。通过各种合法手段扩大服务范围、加深服务深度、延伸服务领域、丰富服务品种、创新服务价值。用我们高度的责任心、真诚的服务和专业的技能满足业主多样化、个性化的需求，增加业主安全舒适便捷的体验，使业主对物业人产生信任与依赖，对社区产生归属感和自豪感。

用我们的真心换取业主的称心，建立起物业人的良好口碑，使行业获得持续发展的强劲推动力，是我们每一位物业人义不容辞的责任与使命。让我们携起手来重塑工匠精神、创造条件，制造氛围，务实前行，书写行业辉煌篇章。

来源：《城市开发（物业版）》