——谢家瑾会长在中国物业管理协会第三次会员代表大会上的工作报告（2010年6月26日）
各位领导、各位理事、各位代表：
在庆祝中国物业管理协会成立十周年的日子里，大家欢聚在北京，隆重召开第三次会员代表大会，共同回首十年来走过的艰难与辉煌路程，探讨和展望后十年行业的升级与腾飞，相信会议的召开对物业管理的科学发展将产生重要和深远的影响。下面我就协会第二届理事会的工作及对行业发展的思考向大会做一个汇报，请予审议。
一、协会第二届理事会工作的回顾
中国物业管理协会第二届理事会在住房和城乡建设部党组、部领导和有关主管部门的领导和支持下，认真树立和落实科学发展观，始终将行业发展与政府目标紧密结合起来，围绕促进经济平稳健康发展、增加就业岗位、构建和谐社会、大力发展面向民生的服务业，积极拓展新型服务领域，改善人居环境和提高城市管理水平等目标推进行业发展，促进了行业地位的提升和社会认知度的提高。协会还在参与行业立法、开展行业调研、加强行业自律、反映行业诉求、提出行业主张等方面做了大量有成效的工作，充分发挥了政府与企业之间的桥梁和纽带作用，圆满完成了第二届理事会的工作目标和任务。
（一）贯彻落实政府工作目标，为经济社会发展做贡献
协会始终坚持把行业发展与政府目标结合起来，紧紧围绕经济社会发展的中心任务开展工作。2009年初，温家宝总理在《政府工作报告》中把“大力发展社区商业、物业、家政等便民消费”作为扩大消费、拉动经济增长的一个重要方面。鉴于发展物业管理与扩大居民消费、改善居住和工作环境、增加就业岗位、构建和谐社会、维护社会稳定等方面的密切关联,“两会”刚刚结束，协会即下发了《关于进一步发挥物业管理行业在“保增长、保民生、保稳定、促就业”中积极作用的通知》，明确把落实“三保一促”作为行业当年工作重点，并提出六方面的具体贯彻意见。在消费疲软、经济下滑、服务成本增加、就业形势严峻的重重压力下，行业上下齐心协力、顽强拼搏，通过坚守在管项目，努力扩大物业管理覆盖面，积极为下岗人员和被辞退的农村进城务工人员创造就业机会，以各种形式维护社区的稳定，对促进国民经济的平稳增长、扩大居民消费支出、解决社会就业、构建和谐社会作出了积极贡献，行业社会认同度和业主满意度也得到一定程度的提高。2009年底，协会对贯彻“三保一促”工作进行了全面总结和交流，表彰了一批自觉承担社会责任、以实际行动为国分忧的地方协会和企业，极大地鼓舞了行业士气。
在今年两会《政府工作报告》中，温家宝总理提出“加快发展服务业。进一步提高服务业发展水平和在国民经济中的比重。大力发展市政公用事业、房地产和物业服务、社区服务等面向民生的服务业，积极拓展新型服务领域。”为凝聚行业力量，做好2010年各项工作，协会3月16日下发了《关于认真贯彻<政府工作报告>精神大力发展物业服务的若干意见》，就认清当前经济形势，继续发挥物业管理对经济发展社会稳定的积极作用；推动物业管理的扩面提质，在挖掘和扩大居民消费上下功夫；转变行业经济发展方式，改善行业生存状况；高度重视节能减排工作，为低碳经济的发展贡献力量；抓住国家区域经济协调发展的机遇，推进物业管理在中西部地区的进一步崛起；开拓农村物业管理市场，为改善农村生产生活条件奉献行业力量；加快行业人才培养和储备，切实提高从业队伍的职业能力；坚守在管项目增加就业岗位，发挥行业在保障民生中的积极作用等八个方面提出了意见，号召全行业以实际行动贯彻落实。
[page]（二）参与立法和政策制定工作，促进行业法规体系不断完善
本届协会积极参与全国人大《中华人民共和国物权法》、国务院法制办《保安服务管理条例》、国家发改委关于《物业服务定价成本监审办法》、住房和城乡建设部《业主、业主委员会、业主大会指导规则》、《物业承接查验办法》等法律、法规与规范性文件的起草、论证及修改工作。通过广泛征求地方协会和有关企业的意见，研究梳理提出修改意见，并积极协助参与具体修改工作，使最终出台的政策法规较原草案有了实质性的进步。仅《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》两部司法解释的制定中，最高人民法院在半年内就三次征求中物协意见，我会反馈的三份书面报告中有22条意见得到全部或部分采纳（包括建议增加的6条意见、删除的3条意见、修改的4条意见）。协会参加最高人民法院《关于建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制的若干意见》（以下简称《意见》）的制定修改工作，提出了诸多切实可行的建设性意见。在我会的努力下，最高院最后下发的《意见》首次明确了“行业调解组织”的法律地位，积极鼓励并支持行业协会建立健全调解相关矛盾纠纷的职能和机制，明确了经行业组织调解后达成的具有民事权利义务内容的调解协议的民事合同性质，并规定经行业组织调解达成的调解协议，当事人可以申请有管辖权的人民法院确认其效力。《意见》的发布实施，进一步确立和增强了行业协会的行业调解职能，为建立健全物业管理行业乃至其他行业纠纷解决机制提供了法律依据。此外，我们还热情接待和应邀参与多个省市的立法调研与论证，为地方物业管理立法提供了服务。几年来，中物协通过参与立法建言践行，有力地维护了行业权益，受到有关立法机构的尊重及业内好评。
（三）深入开展行业调研工作，重视行业理论研究
2007年，协会组织开展全国物业管理行业生存状况调查活动，共有42家地方协会参与了专项调查的组织实施工作，4600多家企业按规定上报了基本信息数据。经过对有关数据整理分析与分类评估，在摸清行业底数的基础上，针对影响行业发展的重点、难点、热点问题进行相关分析研究，于2008年形成《物业管理行业生存状况调查报告》并正式发布。该报告受到住房和城乡建设部领导高度重视，组织专门会议听取协会、有关物业服务企业的情况汇报，并及时下发《关于开展物业管理行业专题调研的通知》，要求各地行业主管部门开展物业管理专题调研，进一步全面掌握行业发展状况，总结行业发展经验，研究解决行业发展中的深层次问题，以完善行业发展的政策环境。为协助配合做好此项工作，按照住房和城乡建设部的布置，协会组织秘书处工作人员认真收集整理海外物业管理的相关资料信息，并汇编成“海外物业管理概况”供决策参考。
为加强行业理论研究工作，协会于2008年成立了中国物业管理协会行业发展研究中心，70名业内专家和有关学者被聘请为首批行业发展研究中心研究员。研究中心成立后，随即组织研究员就行业当前面临的热点、难点问题开展专题研究，并设立了《物业管理行业发展战略》、《物业管理行业调解机制》、《物业服务企业税负问题》、《物业管理与资产管理》等首批10个研究课题，开启了物业管理行业理论研究的新局面。现已完成了《物业管理行业调解机制研究》、《物业管理行业税负问题研究》和《物业管理项目进入与退出若干问题研究》三个课题的研究工作，形成了相关课题报告并通过论证。有关研究成果对行业立法起到了积极促进作用，关于降低税率、合理税基的建议通过人大政协的提案引起国家财政部和税务总局的重视，并已纳入税制改革的研究中。
在大力推进物业管理市场化进程的同时，中物协高度关注事关民生的旧住宅区改造与管理相关扶持政策的研究和制定工作，专门设立了《管理物业保障体系研究》课题。协会还积极参与了北京市老旧住宅小区管理状况的调查摸底工作，并促成部房地产市场监管司牵头，协会参与，会同北京市住房和城乡建设委员会、北京房地集团等单位联合成立课题组，对杭州、宁波、上海、武汉等城市就如何加强旧住宅区管理进行实地调研，形成《关于杭州等四城市加强旧住宅区管理的调查报告》，为有关部门研究制定保障性物业管理政策提供了第一手资料。
（四）积极反映行业诉求，适时提出行业发展建议
我会始终把了解行业在发展中遇到的矛盾和问题、反映会员单位诉求、有效维护行业整体利益作为协会工作的重要内容，主要做了以下几方面工作：
一是向相关部门提出政策建议。在2007年行业生存状况调查的基础上，针对反映较为强烈的物业管理税负问题，协会组织人员对物业管理税负问题进行了专题研究，在2009年初形成课题报告的基础上，专门行文《关于建议减轻物业管理行业税负的函》（中物协函[2009]3 号)报住房和城乡建设部房地产市场监管司，作为研究和调整相关政策的参考，并恳请住房和城乡建设部与国家财政部等部门就减轻物业管理行业税收负担问题进行协调沟通，争取有关政策的调整。同时，针对物业费收缴率不高这个困扰行业发展的问题，在国务院法制办公开对征信条例征求意见的时候，协会专门给国务院法制办和中国人民银行发出《关于将物业费纳入征信范围的意见函》，从缴纳物业费是法律规定的业主义务、把物业费纳入个人征信范围的必要性、把物业费纳入个人征信范围的时机和条件已基本成熟等方面，对把物业管理收费纳入征信体系提出了建设性意见。
二是向全国两会递交提案。通过多渠道积极与两会多位代表沟通，先后提交了《正确引导舆论宣传，充分发挥物业管理行业在构建和谐社会中的作用》、《关于调整物业管理行业给予税收政策的建议》、《关于扶持物业管理行业健康发展的政策建议》、《关于尽快开展物业管理师资格考试的提案》和《关于将物业服务费缴纳情况纳入征信范围的建议》等提案，以期进一步改善物业管理的发展环境。
三是利用各种会议反映行业诉求。协会负责人利用参加温家宝总理主持召开的国务院专家座谈会及最高人民法院召开的国际论坛会等机会，宣传物业管理行业发展成就和对社会经济的贡献，并就税收政策、价格政策、纳入征信管理、物业管理师制度推行和开展行业调解试点等提出了政策建议，引起住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部、人民银行资金管理局、最高人民法院等相关部委的关注和回应。
[page]（五）推进物业管理师制度建设，提高从业人员专业素质
由协会牵头组织编写的《中国物业管理师执业资格考试参考教材》经过多次修改论证，于2006年正式出版发行，成为全国物业管理师考前培训和师资培训的参考教材。协会组织编写的《考试大纲》也通过了人事部和建设部的审定，正式向全国发行。同时，随着《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》相继出台，以及《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》的修改，为避免考试内容与现有法律法规脱节，协会秘书处对《全国物业管理师资格考试大纲》和《物业管理基本制度与政策》考试教材中的相关内容进行了修改和补充，修改后的《考试大纲》通过了人力资源和社会保障部的审定，“全国物业管理师考试大纲和参考教材修改与补充内容”在中国物业管理协会网上公布供全行业免费下载，以便各地报考人员复习备考。为规范全国物业管理师考前培训，协会举办了物业管理师师资培训班，并建立了“中国物业管理师师资库”。协会推荐业内专家参与了物业管理师认定考试试题命题，并配合相关部门开展物业管理师考试的其他相关工作。
2007年底，人事部、建设部正式公布首批物业管理师名单后，协会在广州组织召开全国首批物业管理师大会，参会人员近1000人，大会通过了《物业管理师诚信宣言》，中物协做了《自觉提高从业人员的专业素质自觉承担行业发展的历史使命》的报告，齐骥副部长到会并作重要讲话。这次会议的成功召开，预示着物业管理师制度全面实施的良好开局。2008年以来，在国家全面清理行政事业性考试收费项目的背景下，协会积极配合、抓紧做好全国物业管理师资格考试的有关协调工作。在各方共同努力下，国家人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部于今年5月26日正式下发关于《2010年度全国物业管理师资格考试的通知》（人社厅发[2010]49号），首次全国物业管理师资格考试将于10月23日和24日举行。协会随即下发《关于2010年度全国物业管理师资格考试有关事项的通知》，号召广大物业服务企业组织有关人员积极备考，并就有关事项提出了意见和建议，受到各地行业主管部门与会员单位的积极评价。
（六）主动引导舆论宣传，积极表达行业观点
近几年来，协会努力加强与各大相关媒体的联系与沟通，邀请媒体参加协会的各项重大活动，注意引导新闻媒体全面客观报道行业发展状况，积极为行业发展营造良好的舆论环境。与此同时，对个别单位组织的不利于行业发展的论坛、评比等活动与个别媒体的片面报道，协会通过发表公开声明等表明态度，及时干预，缩小了负面影响。
《物业管理行业生存状况调查报告》发布之后，引起了媒体的广泛关注，新华通讯社对此进行了专门报道；第二次经济普查数据发布后，《中国建设报》发表了《物业管理：经济和社会发展的“稳定器”》的署名文章；人民日报就实施物业管理师制度对协会负责人的采访，建设报关于《中国物业管理协会将构建和谐作为中国物业管理行业的历史使命》的报道都在社会上引起良好反响。
为适时表达行业立场，协会建立了新闻发言人制度，针对《物权法》出台后小区地面停车位权属和收益等争议较大，影响企业正常运作等问题，及时表达行业观点，有效维护了企业的合法权益；协会新闻发言人还与原建设部住宅与房地产业司有关负责人一起接受中国政府网专访，就“新修订的《物业管理条例》相关规定及贯彻落实情况”与网民在线交流，引导大众正确看待和理解物业管理的一些问题，收到较好的社会反响。协会还参加了全国整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室举办的“诚信兴商”网上论坛活动，就网民关心的物业管理政策法规和实际问题进行了解答，并就物业管理相关知识和正确理念进行了解释和宣传。
协会网站改版后，通过扩充信息量以及对行业重要事项的报道，增强了信息采集、传递、登载的时效性，在信息内容选择上突出专业性和实用性，相关文件的点击量大幅提升；通过与各地方协会及部分企业建立的网站链接，在更大范围内实现了行业信息的互联互通。
《中国物业管理》杂志社专注于服务会员单位和业内企业，紧紧围绕行业重要政策法规出台、重大事件及热点新闻的发生，利用自身资源优势，努力发挥行业信息窗口和宣传平台的作用。对给行业带来影响较大的《物权法》、《劳动合同法》等法律法规的学习和贯彻、物业管理师制度的开展进行了深度报道，对行业发展遇到的难点和热点问题组织展开深入剖析和讨论。通过协办会、研讨会等形式开展“如何解决物业管理收费难”、“如何实现物业管理服务创新”、“物业管理节能减排”、“物业管理与资产管理”等专题研讨活动，对把握正确的舆论导向做了大量有成效的工作，受到业内外的欢迎。
（七）加强与地方行业协会的合作，组织各种形式的学习考察活动
协会于2007年在上海组织召开了有全国50多个地方协会参加的“物业管理协会工作座谈会”，以“物业管理的发展与行业协会的作用”为主题，交流各地协会为会员单位服务、加强行业自律、维护行业合法权益方面的经验和做法，中物协对协会工作的开展提出了指导性意见。这次会议的召开，对建立中物协和地方协会的交流、合作和联动机制，共同引领和推动行业健康发展产生了较为积极的作用。
《物权法》颁布后，协会邀请全国人大、建设部、法院、行政机关、高等院校、律师、业主、物业服务企业和媒体等各方代表，在北京召开了“《物权法》与物业管理”专题研讨会，深入研究和探讨《物权法》出台对物业管理行业的现实和深远影响。同时，应广大会员单位及物业服务企业的要求，协会分别在北京、南京、西安、贵阳四地免费举办“学习贯彻《物权法》与构建和谐物业管理专题报告会”，全国各地先后有近2000多名从业人员听取了报告。此外，中物协有关负责人还应邀到上海、深圳、江西、黑龙江、云南、山西、河北、安徽等省市就贯彻《物权法》作了多场专题讲座。对物业管理从业人员全面了解掌握《物权法》涉及物业管理活动主要内容，把握《物权法》对物业管理活动的影响，在《物权法》实施前做好贯彻执行的各项准备工作起到了积极作用,受到当地行政主管部门和物业服务企业的好评。
2009年最高人民法院发布了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。为在业内推动两部司法解释的宣传和贯彻，引导从业人员利用司法解释妥善处理管理纠纷，有效规避企业风险，维护行业合法权益，协会分别在西安和合肥两地举办了“贯彻落实最高人民法院关于物业服务的两部司法解释专题讲座”暨会员交流考察活动，邀请最高人民法院、住房和城乡建设部负责修改论证两部司法解释的专家作专题讲座，系统介绍两部司法解释制定、修改及出台的背景、过程，重点讲解司法解释对行业带来的影响及物业服务企业在运营过程中需要注意的问题，受到了各地政府主管部门以及行业内外的欢迎和高度评价。
协会还分别在太原、南昌两市组织会员单位开展了主题为“行业生存困境与出路”的跨地区交流活动，全国共400余名代表参加了会议，就物业管理行业发展面临的困难与对策进行探讨。这些活动的开展为广大会员单位搭建了交流行业信息，相互学习先进管理经验的平台。
在国际交流方面，协会接待了英国皇家屋宇经理学会以及亚太分会的来访；应邀参加了香港、澳门等地行业协会组织的论坛和交流活动；组团赴意大利、西班牙等国考察，对学习和吸收境外物业管理先进理念收到了积极效果。
[page]（八）深化专业委员会工作，发挥分支机构的作用
中物协白蚁防治专业委员会高度重视防治的科技研究和推广工作，成功举办了“中国白蚁防治科技发展论坛”，一批高质量、高水平的学术报告在论坛上发表。专委会还组织白蚁防治单位广泛开展了“白蚁防治工程施工质量年”活动，着力推进《房屋白蚁防治工程施工质量及安全检查评分标准》的贯彻实施，取得了积极效果。专委会还积极引导会员单位开展各类白蚁防治课题研究，协调和组织《房屋白蚁预防土壤化学屏障质量分析方法及评价体系研究》课题试验工作，做好《中国白蚁防治氯丹灭蚁灵替代示范项目》相关工作，举办全国白蚁防治所（站）长岗位培训班。为搭建信息交流平台, 实行资源共享，专委会认真做好《白蚁防治》会刊的编辑发行工作，并对《中国白蚁防治》门户网站进行了重建和更新。编写出版了《中国房屋白蚁防治综合质量培训教程》，受到行业内外的关注和欢迎。同时，继续组织开展白蚁防治会员单位的评先创优活动，表彰激励先进，树立行业典型。
中物协房屋安全鉴定委员会积极开展专业理论研究和行业培训工作，成功举办两期房屋安全鉴定职业资格培训和抗震救灾与房屋抗震鉴定培训。还协助住房和城乡建设部、中国工程院在北京成功举办“房屋建筑物质量与安全管理制度的发展与创新”科技论坛，专委会在会上提出的做好房屋安全管理工作的管理理念、管理网络和管理手段三大思路得到与会者的响应。在2008年四川汶川地震发生后，专委会应成都市房管局的邀请，先后组织20多个城市的专业人员赴四川灾区对震后房屋进行安全鉴定，历时三个月共计排查房屋36000栋，面积2300多万平方米，受到当地政府和灾民的好评。专委会还组织专业人员积极参与住房和城乡建设部、中国工程院、清华大学组织的《房屋建筑物管理制度》课题研究。为了解行业现状，专委会下发《房屋安全鉴定行业现状调查表》，启动行业调研活动。重视办好《房屋安全》杂志和“中国房屋安全网”，认真组织开展房屋安全鉴定人员上岗培训，建立并完善行业信息交流和人才培训制度。
为加强对专项维修资金制度和政策的研究和指导，经住房和城乡建设部与民政部批准，协会于2009年8月在四川成都成立物业维修资金研究专业委员会，共有91家单位成为专委会首批委员单位。受部房地产市场监管司委托，专委会年内完成了《我国物业专项维修资金监管制度的问题及对策》的课题研究。同时，以调查问卷形式对各地物业维修资金基本情况开展调查活动，完成《各地物业维修资金基本情况调查报告》，还编印《物业维修资金监管动态》、《物业维修资金政策法规汇编》及《物业维修资金管理论文集》等资料，供各委员单位及有关方面参考。
为加强房屋设施设备管理的专业研究和技术指导，协会于2008年7月成立了设施设备技术委员会（非常设机构）。历时一年半组织编纂的《物业设施管理指南》已出版发行。协会在成都、深圳、上海先后组织举办六期物业设施设备专业岗位师资培训班，在此基础上，各地还将陆续开展设施设备从业人员的岗位培训工作。这些工作的开展对提升行业设施设备管理水平将产生积极的促进作用。此外，专委会在号召物业服务企业开展节能减排工作，鼓励创新节能工作方式，征集优秀节能减排案例以供企业间相互交流提高等方面开展了大量工作。
为了规范协会组织建设，提升协会影响力，去年2月协会参加了民政部组织的“全国性行业协会商会评估”活动，经过自评、评估专家小组实地考察初评、评估委员会审核终评，协会最终入围全国首批84家3A级行业协会，成为住房和城乡建设部首批获得民政部资质认证的四家协会之一。协会秘书处工作人员初步形成学习和研究的良好风气，注重业务素质的提高和在职学习，积极参与课题研究和协会分支机构的管理工作，服务会员单位的意识进一步增强。协会还受主管部门委托认真组织完成了国家物业示范项目考评验收和一级物业服务企业信用档案等工作。
上述工作成绩的取得和工作目标的实现，是住房和城乡建设部的正确领导，是全体会员单位共同努力的结果。请允许我借此机会向到会的部领导和协会全体会员表示衷心的感谢和崇高的敬意。
二、努力实现新时期物业管理科学发展的宏伟目标
（一）行业的发展
1．政策法规日臻完备
近年来，与物业管理相关的政策法规大量出台并付诸实施，物业管理法治化进程逐步加快。法律层面上，有全国人民代表大会颁发的《物权法》和《劳动合同法》；行政法规层面上，有“国务院关于修改《物业管理条例》的决定”（国务院令第504号）；行政规章层面上，有国家发改委、建设部印发的《物业服务定价成本监审办法（试行）》、建设部、财政部印发的《住宅专项维修资金管理办法》以及建设部修改发布的《物业服务企业资质管理办法》和《业主大会和业主委员会指导规则》。还有最高人民法院公布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。同时，北京、天津、重庆、广东、山东、陕西、深圳、成都等地制发和修订了物业管理的地方性法规，制定了大量物业管理的规范性文件。以上立法工作的开展，不仅提升了物业管理相关法律法规的可操作性，而且大大加快了物业管理法制化进程。
2.职业队伍逐步形成
近些年来，伴随着物业管理的快速发展，成就了一批在各自经营领域中拥有丰富经验和品牌特色的优秀物业服务企业，涌现出一批有理想、有追求、有思想、重诚信的优秀物业管理经理人，成为行业发展的中坚力量。他们所具有的勤于思考，善于学习，敢于创新的职业特质，已经成为推动物业管理行业持续发展的重要力量。全国首批1119名物业管理师的产生，为行业职业经理人队伍建设和物业管理师制度的实施奠定了基础。
3.服务领域愈加宽广
目前，物业管理已经覆盖到不动产管理的所有领域。包括从商品房到保障性住房；从住宅物业到办公物业；从工业物业到商业物业；从文化休闲物业到公共交通物业；从医疗机构到教育院校；从古建寺庙到城市街道；从奥运场馆到世博展馆；从小型配套到大型公建；从单门独院到大型社区；从单一类型物业到综合性建筑等多种多样的物业类型。近两年，物业管理还呈现由城市向村镇延伸，物业管理在城市化过程中展现出强大的渗透力，发挥着积极作用。
4.服务质量显著提高
2007年以来，在中物协的号召下，各地物业管理协会和物业服务企业将扩展物业管理覆盖面、提升物业服务质量、打造和谐物业管理作为行业的社会责任。通过《物业服务规范化标准》的制定，“物业服务规范化”活动的发起，“物业服务优质示范窗口”的评选等提升业主满意度工作的全方位展开，物业服务企业愈加重视企业自身的制度建设和规范服务，更加注重客户关系的维护和稳定。纷纷根据外部环境和内部经营要素确定企业战略目标，通过精细管理，实现标准化和个性化服务结合，预防性和应急性服务并重，既推动了物业管理质量的全面提升，又促进了和谐物业管理局面的有序形成，同时也在很大程度上提升了物业管理的社会认知度和业主满意度。
5.服务内容日趋丰富
近年来，随着日益激烈的市场竞争和劳动力等成本的上涨，物业服务企业的生存压力不断加大。面对新的市场环境，部分企业顺应形势的变化，更新经营理念，依托庞大的客户资源，在做好物业管理基础服务的基础上，通过开展多元化经营，积极开拓新的服务领域。针对业主的不同需求提供诸如特约服务、代办服务、房屋租售代理，针对开发商的需求提供项目前期顾问与营销策划等多样化服务，不仅大大丰富了物业服务的内容，受到各方欢迎，而且提升了企业的创富能力，为物业管理行业的产业升级进行了初步探索。
6.消费环境得到改善
《物权法》等一系列与物业管理相关的政策法规出台，进一步厘清了物业管理各方的权利和义务。随着物业管理行业社会认同度的提升，物业服务企业和业主之间的争议在物业管理矛盾纠纷中的比重有所降低。随着消费观念的日渐成熟，一些业主对质价相符的关心从抽象上升到具体。业主行使权力的方式也逐渐趋于理性，除了通过向政府投诉、向法院起诉等方式维权以外，部分业主开始尝试从制度层面探索解决物业管理的现实问题。
[page]（二）行业的贡献
1.行业对国民经济的贡献
2008年第二次全国经济普查数据公报（以下简称公报）显示，全国物业服务企业主营业务收入达到2076亿元，比2004年末增加1394.7亿元，增幅为204.5%。上海市物业管理行业经营总收入由2002年的78.5亿元，提高到2008年324.4亿元，占全市GDP的2.48%；北京为255.4亿元，占全市GDP的2.48%；成都市为138.32亿元，占全市GDP的3.55%；深圳169亿元，占全市GDP的2.14%。这还仅是对主营业务的统计，如果算上目前很多物业服务企业为满足业主不断增长的服务需求，向业主提供的房屋租售代理、室内清洁、票务代理、代办保险、家电维修等多项特约服务的收入，这个数字还要大一些。这些延伸业务的开展，既方便了居民，又挖掘和带动出与物业管理关联的各类消费支出，发挥了物业管理对扩大居民消费的巨大潜力，对国家当前确定的扩大消费性内需政策的落实和目标的实现作出了积极贡献。
2.行业对增加就业、安置剩余劳动力的的贡献
公报显示，2008年末我国物业服务企业58406个，比2004年末增加26724个，增长84%，物业服务企业从业人员250.12万人，比2004年末增加106.7万人次，增长74%。根据近几年行业呈现的将单项业务专业化分包趋势，如果加上专业分包出去的清洁、绿化、秩序维护等一并计算，从业人员应该在500—600万，其中秩序维护员、清洁工等一线操作工人占80%以上。吸收了大量机关企事业单位分流人员、大中专毕业生、部队复转军人、农村进城务工人员和残疾人、下岗待业人员。以上数据表明，物业管理作为劳动密集型行业，在扩大就业方面容量大、覆盖广。今后相当长一个时期，随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理覆盖面的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对增加就业将进一步持续发挥积极作用。
3.行业对改善人居环境和提高城市管理水平，促进社会资产保值增值的贡献
公报数据显示，2008年底物业服务企业在管面积达125.46亿平方米，较2004年增长了335%。北京近些年完工投入使用的大型公共建筑，如水立方、鸟巢、首都机场第三航站楼，上海世博会场馆均选聘物业服务企业负责管理并提供服务。此外，杭州、武汉等城市通过政府补贴、企业运作基本实现了老旧住宅小区物业管理和准物业管理的全覆盖；广东于2006年率先在东莞的村镇实施物业管理，近几年深圳市政府在全市推进“村改居”小区的物业管理，成都市政府在农民集中居住区全面引入物业管理新体制，还有一些城市正在试行将整个街道的市容、秩序、环卫、绿化、清洁等承包给物业服务企业通过市场化运作实施管理。物业管理的全面推进，不仅改善了人居和工作环境，促进了城市管理水平的提高，对我国城镇化发展作出了积极贡献，而且通过对房屋及其设施设备的专业化管理，使得既有物业处于良好的使用和运行状态，带来了房屋的保值和增值，在为业主创造资产价值的同时，也为整个社会创造了财富。
4.行业对构建和谐社会、维护社会稳定的贡献
目前，物业管理已经成为社区服务的重要组成部分。通过物业管理与社区建设的协调发展，初步形成了具有中国特色的推进社区建设的整体合力。物业管理对公共秩序的维护及协助政府开展安全防范职能的发挥，在减少刑事发案率，防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。2007年对全国4600家物业管理企业的调查显示，共协助公安部门处理治安案件53920起，协助有关方面处理突发事件30207件，参加抢险救灾68905人次。在2008年春节前的冰雪灾害和汶川大地震降临之际，物业服务企业及时组织人员疏散和秩序维护，公共设施和设备的抢修，保障了业主正常生活；北京奥运会期间，物业服务企业承担大量保稳定、促和谐的工作，为奥运会各项活动的顺利开展作出了贡献；在去年新疆“7.5暴力事件”中，身处事发中心的各物业服务企业挺身而出，以秩序维护员为主组建起小区防暴队，站在抗暴第一线，为维护业主正常生活、新疆的稳定和社会安宁做出了贡献。在正在举办的世博会上，上海的物业服务企业承担了大部分场馆和出入通道的管理和接待工作，为保障世博会的顺利运行奉献了行业力量。
（三）行业存在的主要问题
1.政策环境尚待改善
与法律法规相配套的政策制定以及部分省、市物业管理政策法规的立、改、废工作仍显滞后，影响到物业承接验收等有关制度的贯彻和落实，由此引发的矛盾和纠纷不能得到及时处理。此外，对物业管理适用5%的营业税税率，相对交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业3%的税率明显偏高，税基不合理的问题虽然得到了有关方面的重视和认可，但尚未得到解决。征信体系的缺失和执法意识的淡薄，使得部分业主拒交物业服务费用的情况尚未根本扭转，仍然是困扰着一些企业的难题。目前行业仍过分依赖于行政监管，行业自律的社会化和专业化程度依然较低，这也是导致行业内存在无序竞争的重要原因之一。
2.地域发展尚不均衡
随着近些年东部地区经济的率先发展，其物业管理的发展也远远领先于其他地区，占据了全国53.47%的企业数量，61%的从业人员和72%的主营业务收入，无论从收费标准、收费率、平均盈利额还是职工收入都远远高于西部地区，行业发展的地域差异十分明显。
3.质价相符的收费机制尚未建立
由于物价指数上涨，劳动力成本提高以及服务价格缺乏弹性等因素，物业管理质价相符的收费机制没有得到落实。加之《物权法》实施后，原来依靠小区共有部位开展多种经营所得弥补管理费不足的收入明显减少，使得近年来行业平均利润率出现下降趋势，行业整体经营效益不容乐观。
4.服务理念有待端正
有的物业服务企业服务思想不够端正，不尊重业主的权利，而是把自己的意愿强加给业主；有的不按合同约定提供质价相符的服务，多收费少服务以及收费不透明、甚至乱收费等问题不同程度地存在，引发业主的不满；少数企业擅自改变共用部位、共用设施设备的用途或利用其经营为自身牟利，侵害业主的权益，难以与业主建立共生、共长、共赢的物业管理环境。
5.业主大会制度尚待建立
考察物业服务市场发展进程，我们注意到在作为市场供方的物业服务企业不断走向专业化的同时，作为市场需方的业主成熟程度相对滞后。相当多的物业管理区域没有成立业主大会，民主决策的作用得不到充分发挥。特别是在建筑物区分所有状态下业主以业主团体的身份参与物业服务市场行为时，供需双方的不平衡愈加显现，这种状态如果长时间得不到改善，将直接影响物业服务市场的持续健康发展。因此，规范和引导业主大会和业主委员会，逐步培育物业服务市场的理性成熟买方，是完善物业服务市场面临的重要课题。
6.从业队伍人才匮乏
在物业管理快速发展过程中，行业人才短缺严重、从业人员素质亟待提高的突出问题日益凸显，加快人才队伍建设的任务迫在眉睫。经多方协调，停滞三年的物业管理师考试将在今年第四季度开展，相信物业管理师制度的实施将彰显物业管理职业经理人的社会地位，并会带来中小企业的兼并重组，促使企业向以品牌、标准、服务和效益为重点的转变，加快步入创新驱动、内生增长的发展轨道。但目前在物业管理师数量未达到一定规模的情况下（以情况最好的深圳为例，137名物业管理师仅为现有管理项目的2.3％），物业管理师执业条件和环境尚未成熟，物业管理行业人才战略的全面推进仍需假以时日。此外，近年来物业管理规模迅速扩大，而行业因从业人员的工资待遇低、工作强度高、工作压力大，致使专业人员供求关系严重失衡，维修人员和秩序维护员的短缺和高流动性问题已经凸显。加上农业税全面取消后，农村务工人员数量开始减少，一些城市出现的用工荒严重困扰着物业服务企业。
（四）对行业科学发展的思考
小平同志关于“发展才是硬道理”的著名论断，不仅指引我国经济发展创造了举世瞩目的奇迹，也为物业管理的快速发展和成就所印证。近三十年来，物业管理从无到有，从星星之火到燎原之势，从蹒跚起步到壮大崛起，从备受质疑到行业地位的确立，是改革和发展成就了今天这个富有生命力的朝阳行业。
如果说过去的近三十年是物业管理发展的初级阶段，今后十年应该是物业管理产业升级、行业结构调整的科学发展、理性成长新时代。物业管理的可持续发展，必须建立在科学理论的基础上，党的十七大提出的科学发展观为行业下一阶段的科学发展指明了方向。将十七大报告指出的“科学发展观，第一要义是发展，核心是以人为本，基本要求是全面协调可持续，根本方法是统筹兼顾”全面融入和落实到行业发展中，应当以行业的发展为第一要义，只有行业发展壮大了，才能最大限度地满足业主和回报社会；应当以业主和物业管理从业人员为核心，只有以业主需求为导向，以员工素质为根本，物业服务企业才能在竞争中立于不败之地；应当以全面协调可持续为基本要求，只有物业管理关系的全面协调和可持续，才能保证相关各方利益的和谐均衡和互动多赢；应当以统筹兼顾为根本方法，只有统筹各种管理资源、兼顾内外生存环境，才能使物业管理行业获得最佳的生存发展空间。
[page]胡锦涛总书记关于“把握发展规律、创新发展理念、转变发展方式、破解发展难题”的科学论述，是我们当前努力推进物业管理科学发展必须认真思考和解决的问题。
1.把握发展规律，认清行业本质
规律是客观存在的、决定着事物必然走向的法则。任何事物的发展都有其独特的规律，物业管理也不例外。作为宏观经济的一个组成部分，作为竞争性服务市场的构成要素，物业管理的发展规律与宏观经济和竞争性服务市场的运行规律息息相关，但也有自身的特性。在顺应宏观经济发展大潮，遵循市场经济普遍法则的同时，我们必须对行业生存发展具有的自身规律有较为清醒的认识：一是物业管理行业稳定性好，受宏观经济波动的影响相对较小；二是物业管理行业地域性强，不同地方的经济和文化发展水平对行业具有直接的制约作用；三是物业管理行业政策性强，不同的政策环境对物业管理行业影响较大；四是物业管理行业不同于完全竞争性行业，服务费用的定价机制受供求关系影响较小，而更多地取决于成本因素；五是物业管理行业不同于房地产业，劳动密集型的特点使其具有低投入、低收益和低风险的特点。物业管理行业不同于制造业，其服务产品质量更多地受物业客观形态和客户主观偏好的影响，难以实现质量标准的统一量化和评价；六是物业管理基础服务的利润十分有限，但依托庞大客户需求而开展延伸服务的空间很大，由此可创造的边际利润不可限量等等。
研究把握物业管理的发展规律，是我们认清物业管理行业本质的关键。物业管理的行业本质，是以物业为基础，以业主（客户）需求为导向，以管理为手段，以准公共性服务为核心产品的商业活动。因此，诚信精致的服务让业主满意是行业的立足之本，精细化的专业管理让物业保持完好、让管理区域处于和谐是行业的核心价值，依托管理区域通过拓展业主需要的各类服务以搞活企业经营是行业可持续发展的支撑与保证。我们要在把握行业发展规律和认清行业本质的基础上，准确评价行业发展现状，冷静应对行业发展难题，着力解决制约行业发展的体制性和制度性障碍，科学制定行业发展战略，理性谋划行业发展的美好未来。
2.创新发展理念，提升行业素质
物业管理行业的生存依靠优良的服务，物业管理的发展则需要通过行业的不断创新，创新是物业管理行业持续发展的永恒主题。理念创新是一切创新的起点和源泉，无论是宏观层面的理论创新和制度创新，中观层面的机制创新和管理创新，还是微观层面的经营创新和技术创新，都离不开理念创新的前提和基础。现阶段物业管理发展理念的创新，主要体现在以下几个方面：一要树立“财产”的观念，引导群众从单纯的消费层面转向财产、契约和消费的角度去理解物业管理，逐步培养业主自觉参与物业管理的主动性和积极性；二要树立“市场”的观念，引导企业从“以企业为中心”转向“以业主与市场为中心”，努力挖掘并充分满足业主对物业管理不断增长的各类需求；三要树立“和谐”的观念，引导物业管理各方主体构建从“矛盾”转向“和谐”的物业管理关系，力争实现行业发展和社会进步的和谐统一和互动共赢；四要树立“创富”的观念，引导物业管理企业从“量的积累”转向“质的提升”，从基础服务向多种经营和特约服务延伸，打造社会效益与经济效益同步增长的综合竞争能力。
创新取决于人的素质，行业素质是行业发展创新的人才保障。当务之急是加快物业管理师制度建设，尽快培养出一批职业道德和专业技能兼备的物业管理师，依靠他们丰富的实践经验和创新的发展观念，引领行业进行理论创新和实践创新，自觉承担行业科学发展的历史使命。
应当指出的是，任何创新都不能脱离原有的制度基础，一个不在现有的政策法律框架约束下的创新，容易导致人们思想的混乱和矛盾的增多；一个不在有序运作体系基础上的创新，是毫无价值的拔苗助长，其结果往往因为违背事物内在规律而事与愿违，并最终对行业发展带来不良的影响。因此，创新物业管理发展理念，提高物业管理行业素质，应当在把握行业发展规律的基础上，切实处理好“改革、发展和稳定”的辩证关系。
3.转变发展方式，调整产业结构
加快经济增长方式转变，实现经济结构调整是我国当前和今后中长期内面临的重大战略任务，是提高经济增长效益，增强竞争力，实现国民经济可持续发展的长远措施。
物业管理劳动密集型和简单服务提供者的现状，限制了行业未来的发展，传统的以物业费为主营收入的盈利特点，决定了物业服务企业的经济运营和盈利空间过于狭窄，行业总体处于生存状况的困境中。转变发展方式，促进产业升级的任务被紧迫地提到行业发展的重要议事日程上。开创全新商业模式，致力于提高物业服务产品的附加值，实现从粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变，是物业管理科学发展的必然选择。
近些年来，随着国民经济的快速发展，房地产市场竞争的加剧，以及消费者日益增长的各类服务需求，带来社会各方对物业管理依赖的变化，行业的地位和作用被重新衡量。
从政府的角度看，赋予物业管理行业更多的社会责任，让行业有机会在扩内需、保增长、调结构、惠民生中有所作为，彰显行业的社会价值并提升行业的社会地位；从房地产开发的角度看，产生了聘请物业企业为其项目开发前期及产品营销全程提供咨询顾问的需求，这既为开发项目的经营和销售提供有力支持，也给物业企业提供了巨大的业务拓展空间，大大丰富了物业服务的内容和企业盈利点；从消费者角度看，更多的业主不满足保洁、绿化、秩序维护和设施设备维护这四项基础性物业服务，向注重生活质量、使用附加值等生活价值及关注房产保值增值与投资收益的资产价值转变，衍生出包括健康服务、文体健身、居家生活、房屋租售等各类特约服务的需求。物业服务企业对各类服务的全面介入，受到业主的广泛欢迎，也大幅提升了企业的盈利能力。
“纵向延伸至房地产业的整个链条、横向涵盖消费者个性化需求”已成为物业管理产业升级的标志，也带来了企业市场竞争力和品牌影响力的提升与生存状况的根本改变。一些企业还提出了“由劳动密集型向知识技术密集型转变”的发展目标，在日益深化的社会专业化分工中找准了自己的位置，凸显了行业不可替代的作用。
目前，行业经济增长方式的转变和产业的升级已为越来越多的企业重视，行业的盈利能力也开始得到提升，行业创造的产值在国民经济的比重逐年加大。让一部分企业先富起来，逐步带动全行业的脱贫致富，对于行业发展上层次、有后劲、可持续都将产生深远的影响。
4.破解发展难题，优化行业环境
尽管物业管理行业取得了有目共睹的成就，但也暴露出许多困难和问题，可以概括为四大矛盾：一是人民群众物业管理需求的日益增长与优质物业管理服务的有限供给之间的矛盾，如何不断增加高质量的物业服务供给是我们面临的难题；二是物业管理的巨大社会价值与客观公正的社会评价缺失的矛盾，物业管理行业的社会公信力低是我们面临的难题；三是企业主动推动的热情与部分业主被动冷漠的矛盾，物业管理市场买方主体缺位和错位是我们必须长期面对的问题；四是服务成本不断增长与服务价格缺乏弹性的矛盾，物业管理价格机制缺陷是我们亟待解决的难题。上述矛盾和难题的存在，损害了行业的社会形象，影响了企业的经营效益，加大了企业的管理风险，不利于物业管理行业的持续健康发展。
解决上述矛盾和问题，必须运用科学的发展观，通过统筹兼顾和全面协调，逐步优化物业管理的行业环境。我们应进一步完善物业管理的法治环境，通过立、改、废工作，不断加大物业管理政策法规体系的建设，通过行政执法和司法裁判工作，真正做到有法必依；我们应大力倡导诚信经营和规范化服务，加强从业队伍的建设，通过服务水平的提升来提高业主满意度，打造忠诚客户群体，建立与业主和谐共生的新局面；我们应进一步改善物业管理的舆论环境，加强舆论引导宣传，力求报道的客观和公正，消除社会上对行业的误解和偏见，逐步树立行业的良好形象；我们应进一步改善物业管理的市场环境，督促建设单位履行前期物业管理义务，争取街道和社区组织对业主大会和业主委员会的指导和协助，充分发挥行业协会作用，自觉开展行业自律，加大市场监管力度，惩治违法违规企业，逐步建立公平合理的定价机制和竞争机制；我们应更多地挖掘企业先进的管理理念和工作经验，注重研究成果的转换，搭建信息共享平台，让更多的企业了解行业发展的趋势，认识产生矛盾的根源，掌握解决问题的方式方法，通过科学的理论正确指导实践，实现物业管理的全面可持续发展。
[page]三、新一届理事会工作
新一届理事会，要围绕中央关于加快经济发展方式转变、保持经济平稳较快发展，扩大内需特别是消费需求、着力保障和改善民生，全力维护社会稳定的工作任务，继续发挥协会提供服务、反映诉求、规范行为的作用，与全体会员单位形成推动物业管理健康发展的合力，共同营造有利于物业管理行业发展的内外部环境，共同开创物业管理工作的新局面。
（一）深化行业理论研究工作，引领行业科学发展
任何行业的发展都离不开科学理论的指导。物业管理发展到今天，无论从实务还是理论，都已经有了新的内涵和独特的外延。但行业理论研究并没有随着实践的进步而取得重大进展，致使物业管理基础理论研究远远滞后于实践，导致我们对物业管理的发展环境、发展阶段、制约因素等缺乏清晰的认识，各方面的准备尚不充分，应对问题的能力也显得较弱。
协会将继续加强对物业管理理论与实践问题的研究工作。在已有研究成果的基础上，积极推进研究成果的转化工作，切实将研究成果服务于行业发展。侧重抓好行业发展战略规划、行业经济增长方式转变和物业服务保障体系建立等主要课题的研究工作。协会将在地方行业协会的支持配合下，继续开展行业调查统计工作，获取更多的宝贵数据和意见反馈，为有针对性地提出有利于行业发展的政策建议和解决制约行业健康发展的问题作出不懈努力。
组织“物业管理改革发展30年”庆祝活动，扩大行业社会影响
从1981年内地第一家物业管理企业在深圳诞生，物业管理已经走过了30年的发展历程。为了回顾创业历史、总结发展经验、振奋行业精神，增强行业凝聚力；宣传行业贡献、进一步提升行业的社会认知度和影响力，激发与调动行业从业人员和广大业主的热情，共同努力把我国物业管理推向一个崭新的发展阶段，协会将在明年组织物业管理改革发展30周年庆祝活动。将在发动地方性庆祝活动全面展开的基础上，由中国物业管理协会统一组织全国性庆祝活动。包括适时召开物业管理30周年庆祝大会、举办物业管理发展论坛和全国行业文艺调演；向物业管理从业16周年以上的职业经理颁发荣誉证书；集中宣传业内受到省部级以上表彰的劳动模范及先进人物的先进事迹，表彰优秀企业和优秀从业人员；开展物业管理30周年征文和优秀论文评选活动，编印出版《物业管理三十年》和《物业管理三十周年优秀论文集》公开发行。今年三季度中物协将制定和完成活动计划，落实各项活动的组织协调机构，下发开展系列庆祝活动的通知，公布各项活动的具体实施办法。
（三）加快人才队伍建设，切实提高执业能力
教育、科技和人才，是国家强盛、民族振兴的基石，也是行业健康发展的保障。物业管理承担着对价值量巨大的物业提供良好管理和服务、为业主资产保值增值、打造管理区域和谐稳定的重任，需要一大批懂经营、善管理的职业经理人和热爱服务业、经过专门技能培训的操作层员工为业主提供服务。面对企业优秀人才匮乏的现状，行业要加快推进人才队伍建设，建立健全多元化的人才培养机制。协会要在主管部门的领导下，全力配合和协同有关部门做好首次全国物业管理师资格考试工作，认真参与做好物业管理师资格考试的命题及本次考试完成后的物业管理师注册工作。要着手制定《注册物业管理师继续教育管理办法》，编写注册物业管理师继续教育教材，制定《注册物业管理师执业规则》，建立物业管理师个人信用档案等工作。在《物业设施设备管理指南》出版发行工作初步完成的基础上，抓紧物业管理设施设备师资培训，同时，充分发挥地方协会作用，分期分批组织各专业技术岗位的技术技能培训，争取用两至三年的时间，完成各主要设备管理岗位的技术骨干轮训，初步改变行业技术专业队伍力量薄弱的状况，提高物业服务的技术含量，以适应行业的快速发展。
（四）扩大宣传沟通渠道，改善行业舆论环境
正确对待舆论监督，抓住群众反映较多的问题，配合主管部门加大整顿物业管理市场的力度，重拳打击业内少数侵害业主权益的害群之马是协会行业自律的重要工作。与此同时，协会要加强和主流媒体的沟通，热忱欢迎他们到日常管理中深入调研，了解物业管理行业的规律和特征，提高相关报道的专业性、科学性、客观性和公正性，并通过适当方式提醒有关媒体理性看待业主维权活动，注意个别业主委员会的泛政治化倾向，防止利用媒体为不法活动宣传造势。此外，协会将加大对行业品牌企业、先进人物、感人事迹的正面宣传，让百姓看到一个自尊、自强、自律和诚实守信的行业，树立行业的良好形象。
（五）拓宽行业交流途径，统筹行业均衡发展
随着近些年东部地区经济的率先发展，其物业管理的发展也远远领先于中西部地区，物业管理发展的地域差异十分明显。针对区域发展不平衡的现状，行业要从政策层面、发展环境和企业自身等方面认真分析制约区域发展的矛盾和问题，并有针对性地提出扶持政策建议与解决对策。协会将以西部发展论坛、东西部地区行业学习考察等形式，促进发达地区与欠发达地区的行业交流沟通。抓住国家继续实施西部大开发、东北地区老工业基地振兴、中部地区崛起等区域发展总体战略实施的机遇，推动物业管理在不同地域的协调发展。同时，随着城镇化和新农村建设工作的逐步推进，小城镇和农村的基础设施和环境建设逐步得到改善，产生了对物业管理的需求。为了落实《政府工作报告》提出的“改善农村生产生活条件，让农村人民拥有一个幸福美好的生活家园”，让农民享受到改革开放以来物业管理发展的成果，中物协号召有实力的品牌企业在做大做强的同时，高度关注农村物业管理市场，积极参与到农村物业管理市场的开拓中，探索符合农村特点的物业管理运作模式，使物业管理逐步向有条件的农民集中居住区和村镇辐射。
（六）积极主张行业立场，加大行业维权力度
一个行业受社会尊重的程度，主要取决于该行业在社会政治、经济和文化生活中所起的作用。目前物业管理行业还远远没有取得与其对社会贡献相匹配的社会地位,社会上也存在一些对物业管理认识的偏见和误区，不利于行业正面形象的树立。为扭转这一被动局面，协会将继续联合各地协会采取多种形式宣传物业管理的法律法规，积极主张行业立场，并从以下几方面落实行业维权工作：一是充分了解企业遇到的主要困难，提出维权工作的重点；二是对产生社会不良影响的企业违法违规行为加以谴责，将维权工作和行业自律紧密结合；三是对于侵害会员单位合法权益，影响行业发展的重大事件进行研究，及时表达行业观点；四是积极参与行业纠纷调解，营造健康良好的市场竞争氛围，维护行业的整体利益。
（七）倡导行业节能减排，为低碳经济的发展作出贡献
今年的《政府工作报告》提到要以工业、交通、建筑为重点，大力推进节能，提高能源效率。作为管理庞大不动产的物业管理行业，有条件、有责任为推动节能减排和低碳经济发挥作用。一方面应鼓励物业服务企业以开发项目前期顾问等方式在项目的开发建设阶段提前介入，从建筑物设计、施工及其对材料、设施设备的选择上就节能减排提出合理化建议；另一方面，应倡导物业服务企业在所管项目中大力推动节能减排工作，包括在日常管理中科学调整设施设备的运行方式和运行参数，延长设施设备的使用寿命，提高能源效率，降低设备运行成本；还包括主动排查高能耗及不符合环保要求的设施设备，通过与业主的沟通，多渠道筹措资金或引入节能企业采取合同能源管理等方式创造条件积极推进节能减排改造。通过设备改造、强化管理、引进新技术、利用再生资源等多种措施降低能耗和服务成本，实现国家、企业与业主的共赢。当前的主要工作一是加大宣传力度，提高业内对节能减排工作的认识，鼓励有条件的企业积极主动付诸行动；二是要争取鼓励既有建筑节能改造相关政策（资金与税收等）的支持，调动起更多的企业参与到节能减排工作中来；三是适时向行业推荐诚信可靠专业水准过硬的节能企业，作为开展节能改造工作可选择的合作伙伴；四是适时在行业内组织开展既有建筑节能示范项目的评选和经典案例编写工作，通过表彰和经验交流促进节能工作的全面推进。
（八）发挥协会专业委员会的作用，全面提升协会服务功能
中物协下设的白蚁防治专业委员会、房屋安全鉴定专业委员会和物业维修资金研究专业委员会是协会的重要组成部分，是协会业务工作的重要支撑。经过这些年的建设和发展，各专委会已经逐步成为相关专业领域进行理论研究和开展业务交流的平台。专委会的工作成效，直接关系和影响到中物协职能作用的发挥。
各专业委员会要正确认识专业领域面临的新形势，切实把握专业领域业务发展的新动向，不断提高相关业务指导的科学性、预见性和有效性，扎实做好各项工作。包括积极参与国家和地方立法、制定行业规范、加强行业自律，通过典型引路，以点带面，推动专委会各项工作有序、有效地开展。
协会秘书处要进一步抓好自身建设，规范部门及岗位设置，优化人员组合与配置，调整、修改、完善内部管理制度，全面提升协会服务功能，努力把秘书处建设成为更加精干高效的协会办事机构。
同志们，一个行业的社会地位与这个行业对国家社会政治稳定、经济发展的贡献是紧密相连的，“有作为才有地位”这句话在发展中的物业管理行业得到了最好的印证。物业管理能在国民经济发展中，在国家《政府工作报告》中占据一席地位，是改革开放给了我们机遇，是行业全体从业人员多年的努力和付出，是我们全行业的光荣和自豪。尽管前进的道路上还有很多困难，但物业管理的发展和进步已不可阻挡。
今后几年，将是物业管理向纵深发展的关键时期，我们这一代物业管理人承载着行业发展承上启下的重任，让我们振作精神，开拓进取，抓住机遇，团结奋进，在工作中创造出更好的成绩和更多的经验，共同谱写物业管理科学发展的新篇章。
谢谢大家！
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